Anspruch trotz anderweitig geschlossenem Kaufvertrag

Leitsatz

Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch vorliegen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst nach einem anderen Kaufansatz zustande gekommen ist.

Beispiel hierfür ist ein späterer Kauf, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert ist.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und macht gegen den Beklagten, dem Insolvenzverwalter des Schuldners, einen Provisionsanspruch von rund 350 000 EUR nebst der Erstattung vorgerichtlicher Kosten geltend. Sie vereinbarte mit dem Schuldner eine Maklerprovision in Höhe von 2,5 % zzgl. Umsatzsteuer für den Nachweis einer Verkaufsmöglichkeit des Grundstücks des Schuldners. Als Interessenten hatte die Klägerin vorab den Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes (BLB) gewonnen. Im Mai 2004 verkaufte der Beklagte das Grundstück – ohne Mitwirkung derImmobilienmaklerin– an einen anderen Kaufinteressenten, der sich vertraglich ein einseitig, befristetes Rücktrittsrecht vorbehielt. Dieses Rücktrittsrecht übte der Kaufinteressent im Juni 2004 aus, wobei sich die BLB erbot, den Kaufvertrag zu übernehmen. Der Abschluss dieses neuen Kaufvertrags zwischen dem Beklagten und der BLB kam wiederum ohne Beteiligung der Klägerin zustande.

Der BGH befand, dass der Maklerin der Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand. Sie habe dem Schuldner bzw. dem Beklagten einen "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags" geboten. Ein solcher Nachweis sei dann erbracht, wenn ein Makler seinen Kunden durch seine Mitteilung in die Lage versetze, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag, z. B. Kaufvertrag, einzutreten. Dieser Hauptvertrag müsse sich dann zur Begründung eines Provisionsanspruchs zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellen. Bei endgültiger Aufgabe der Verkaufsabsicht des Eigentümers sowie der Entscheidung für einen anderen Kaufinteressenten zerschlage sich der Anspruch.

Eine solche Aufgabe der Verkaufsbereitschaft liege jedenfalls beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten vor. Anders verhalte es sich jedoch, wenn – wie hier – dieser Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht versehen sei. In einem solchen Fall befinde sich der Kaufvertrag solange in der Schwebe bis entweder das Rücktrittsrecht ausgeübt werde oder aufgrund Fristablaufs nicht mehr ausgeübt werden könne. Bis zu dieser endgültigen vertraglichen Bindung sei der Verkäufer/Eigentümer nach wie vor latent verkaufsbereit. Der Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Interessenten und wie vorliegend gestalteten Rücktrittsrecht hebe den Provisionsanspruch daher nicht auf.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 23.11.2006, III ZR 52/06.