Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis

Leitsatz

Der BGH bleibt dabei: Ansprüche gegen ausgeschiedene Miteigentümer gehören vor das Prozessgericht, nicht vor das Wohnungseigentumsgericht

Normenkette

§ 43 WEG, § 46 WEG

Kommentar

Zur Entscheidung über Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen einen vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Eigentümer ist das Prozessgericht der ordentlichen Zivilgerichtsbarkeit berufen (Bestätigung von BGHZ 44, 43).

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 24.11.1988, V ZB 11/88auf Vorlage des KG Berlin)

zu Gruppe 7: Gerichtliches Verfahren

Anmerkung:

Der BGH hat gegen die Meinung des KG Berlin und die auch diesseits vertretene Auffassung entschieden und zwar insbesondere unter Hinweis auf eine Beschlussentscheidung des Großen Zivilsenats des BGH vom 4. 10. 1982 (BGHZ 85, 64).

Sei - wie hier - durch eine BGH-Entscheidung eine Rechtswegfrage in einem bestimmten Sinne bereits geklärt und habe sich die Praxis in mehr als 20jähriger Übung darauf eingestellt, müsse auf die vom Großen Zivilsenat hervorgehobenen Werte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes abgestellt werden.

Die unterschiedliche Behandlung von Streitigkeiten der Eigentümer mit einem vor Rechtshängigkeit abberufenen Verwalter habe durchaus eine innere Rechtfertigung (unterschiedliche Verfahrenszwecke, keine besondere Erschwernis bei Zuweisung dieser Streitigkeiten gegen frühere Eigentümer an das Prozessgericht).

Die Bindungswirkung von Gemeinschaftsbeschlüssen, die zu Zeiten seiner Mitgliedschaft gefasst worden seien, könne dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer auch vor dem Prozessgericht entgegengehalten werden (nicht entschieden werden müsse die weitere Frage, ob der ausgeschiedene Eigentümer seinerseits die Möglichkeit habe, im FG-Verfahren die Gültigkeit der Beschlüsse überprüfen zu lassen, die seine Rechtstellung berührten).

An nach seinem Ausscheiden getroffene Beschlüsse sei er dagegen nicht gebunden. Dies sei auch in der Entscheidung des BGH vom 21. 4. 1988 (BGHZ 104, 197) zur Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände entschieden worden, sofern Beschlüsse erst nach dem Eigentumswechsel gefasst worden seien; die hier zu entscheidende Frage, wer für fällige rückständige Wohngeldvorschüsse der Gemeinschaft gegenüber einzustehen habe, habe sich dort nicht gestellt.

Folgerungen aus dieser Rechtsprechung:

Insbesondere inkassoverpflichtete Verwalter werden sich deshalb auch nach wie vor darauf einzustellen haben, Wohngeldrückstände gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer vor dem Prozessgericht geltend machen zu müssen, d. h. vor dem Gericht des Erfüllungsorts und Schuldnerwohnsitzes dieses Ex-Eigentümers.

Erschwernisse liegen hier m. E. für die Gläubigerseite von solchen Forderungen entgegen der Meinung des BGH auf der Hand; von der Thematik (dem Streitgegenstand) und dem inneren Sachzusammenhang her hätten auch solche Forderungsstreitigkeiten sehr viel effektvoller im Amtsermittlungsverfahren des FG- Prozesses erledigt werden können, zumal allgemeine Streit-Zivilgerichte unterster Instanz (im Gegensatz zu in die Sondermaterie des WEG eingearbeiteten WE-Richtern) Besonderheiten der WEG-Problematik nur in seltensten Fällen beherrschen dürften.

Da im Zivilprozess auch ganz andere Verfahrensregelungen gelten (Parteimaxime, strengere Antrags- und Schlüssigkeitsvoraussetzungen, Beweislast usw.), werden Verwalter zunehmend mehr vor das Problem gestellt, unterschiedliche Antrags- bzw. Klageschriftsätze fertigen zu müssen, zumal es bereits untergerichtliche Rechtsprechung gibt, die einen WE-Verwalter für verpflichtet hält, ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts das gerichtliche Wohngeldinkasso zu betreiben (dazu gehört auch die Eintreibung rückständiger Wohngelder gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer). Die Entscheidung des BGH befriedigt in diesem Zusammenhang von der Praxis her nicht, insbesondere nicht wegen des Unterschieds zur Zuständigkeitsfrage des WE-Gerichts bei Streitigkeiten gegen einen ausgeschiedenen Verwalter. Diese Nichtübereinstimmung hätte durchaus auch in Kenntnis der Entscheidung des Großen Zivilsenats des BGH in Richtung der Meinung des KG Berlin bereinigt werden können, insbesondere aufgrund der für Verwalter und auch Eigentümer (Kostenbevorschussung) bestehenden Schwierigkeiten, nicht am Belegenheitsgericht (dem WE-Gericht am Ort der Wohnanlage) gegen säumige Ex-Eigentümer klagen zu können. Die Verwalterpraxis muss nunmehr allerdings mit dieser Entscheidung leben, die so manch säumigem Eigentümer (nach Wohnsitzwechsel) zugute kommen dürfte, weiß man, wie schnell Schuldner "untertauchen" können und wie schwer es ist, fernab Gerichtstitel erstreiten, geschweige denn erfolgreich vollstrecken zu können; auch das mögliche Instrument der Schnellentscheidung des WE-Gerichts über einstweilige Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG scheidet in diesen Fällen dann leider aus.

Weitere Entscheidungspunkte des BGH:

a) Der BGH hat dann noch ergänzend entschieden, dass die Abgabe an das Prozessgericht durch das WE-Gericht von Amts wege...