Ansprüche gegen Verwalter

Leitsatz

• Schadenersatzforderung gegen einen Verwalter setzt Beschluss voraus

  Wohngeldrückerstattungsanspruch

  Gerichtszuständigkeit

Normenkette

§ 21 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche gegen einen Verwalter kann ein einzelner Eigentümer gerichtlich nur aufgrund eines Eigentümerbeschlusses geltend machen (Aufgabe von BayObLG RPfl. 1984, 62 im Anschluss an BGH v. 15. 12. 1988, NJW 1989, 1091).

2. In einer Eigentümerversammlung wurde der Verwaltungsbeirat ermächtigt, Wohngeldrückforderungen sowie Schadenersatzansprüche gegen den Vorverwalter geltend zu machen. Schadenersatzantrag mit Leistung an die Gemeinschaft stellte allerdings nicht der Beirat, sondern ein Eigentümerehepaar, wobei ein Ehepartner nie Mitglied des Beirats und der weitere Ehepartner allein früher Vorsitzender des Verwaltungsbeirates war. Der Antrag wurde bereits aus diesem Grund als unzulässig abgewiesen.

Das BayObLG folgt hier der neuen Rechtsprechung des BGH und versagt einzelnen Wohnungseigentümern hinsichtlich gemeinschaftlicher Ansprüche gegen einen Verwalter die Antragsbefugnis. Über Folgen aus der Tätigkeit eines Verwalters solle allein die Gemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer befinden.

3. Ein Wohngeldrückzahlungsanspruch sei im Übrigen allein gegen die restlichen Eigentümer zu richten, nicht gegen den Verwalter und setzt grundsätzlich auch erst einen Beschluss über die Abrechnung voraus, da erst durch einen solchen Beschluss Nachzahlungs- oder Rückzahlungsansprüche einzelner Eigentümer der Höhe nach verbindlich für und gegen alle Wohnungseigentümer festgesetzt seien.

4. Für Ansprüche von Wohnungseigentümern gegen einen ausgeschiedenen Verwalter seien nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung die Wohnungseigentumsgerichte zuständig.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 15.06.1989, BReg 2 Z 50/89)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Auch das BayObLG geht nunmehr bei solchen vermeintlichen Schadenersatzansprüchen von der Gemeinschaftsgebundenheit dieser Ansprüche aus, sodass die Aktivlegitimation einzelner Eigentümer geleugnet wird. Nur über gemeinschaftlichen Beschluss können hier gemeinschaftliche Ansprüche geltend gemacht werden. Dies kann im Einzelfall zu einem sehr umständlichen "Vorschaltverfahren" führen, widersetzt sich die Mehrheit der Eigentümer der gerichtlichen Geltendmachung solcher Forderungen. Es ist nach meiner Auffassung nach wie vor sehr bedauerlich, dass ohne jegliche Hinweise damit auch bei zu Recht angenommenen gemeinschaftlichen Ansprüchen das Institut der "actio pro socio" (Klage eines einzelnen Eigentümers mit Leistung an den Personenverbund) geleugnet wird. Für Verwalter ist diese Rechtsprechung demgegenüber vorteilhaft.