Anzeigepflicht Mietmängel / 2 Form der Anzeige

Bemerkt der Mieter einen Fehler oder eine drohende Gefahr für die Mietsache, hat er dies dem Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern^[1], schriftlich oder mündlich anzuzeigen. Ob die Anzeige unverzüglich erfolgt ist, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

Wichtig

Keine überzogenen Anforderungen stellen

Die Anforderungen an die Mängelrüge bzw. die Darlegungslast des Mieters dürfen nicht überspannt werden.

Wird ein Sachmangel geltend gemacht, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon dadurch, dass er einen konkreten Sachmangel beschreibt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung muss der Mieter dagegen nicht vortragen.

Praxis-Beispiel

Gebrauchsbeeinträchtigung durch Gerüche

Bei störenden Gerüchen: die Schilderung der Intensität und Häufigkeit.

Gleiches gilt für die Angabe eines bestimmten Minderungsbetrags.

Ferner kann von dem Mieter auch nicht gefordert werden, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelsymptome hinaus deren Ursache bezeichnet.^[2]

Praxis-Beispiel

Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärm und Schmutz

Dementsprechend genügt bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm (hier: häufiges Hundegebell) oder Schmutz eine Beschreibung, aus der sich ergibt,

• um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt,
• zu welchen Tageszeiten,
• über welche Zeitdauer und
• in welcher Frequenz

diese Beeinträchtigung ungefähr auftritt.

Ein detailliertes "Protokoll" muss nicht vorgelegt werden, da die Gerichte die Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters nicht überspannen dürfen.

Ist über die Berechtigung des Mieters zur Minderung, die einen zurückliegenden Zeitraum betrifft, bereits gerichtlich entschieden, reicht es aus, wenn der Mieter erklärt, dass der Mangel weiterhin besteht. Er muss eine entsprechende Mitteilung nicht ständig wiederholen.^[3]

Die bloße Bereitschaft des Vermieters, dem behaupteten Mangel nachzugehen, stellt kein Anerkenntnis des Mangels dar. Zwar kann eine unbedingte Erfüllungsbereitschaft des Vermieters, z. B. um den Mieter von einer Klage abzuhalten, als "Zeugnis gegen sich selbst" zu einer Umkehr der Beweislast führen mit der Folge, dass der Mieter den zur Mietminderung berechtigenden Mangel nicht mehr beweisen muss. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn sich aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergibt, dass der Vermieter nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung des Streits tätig wird, sondern zur Erforschung des Mangels. Entscheidend für die Bewertung des Verhaltens des Vermieters sind insbesondere Umfang, Dauer und Kosten der von ihm eingeleiteten Maßnahmen. Lässt der Vermieter z. B. wegen der behaupteten Geruchsbelästigungen in den Büroräumen des Mieters einige Fliesen entfernen und die Rigipswand öffnen, kann darin schon in Anbetracht des relativ geringen Aufwands kein tatsächliches Anerkenntnis des Vermieters gesehen werden. Damit bleibt die Beweislast für den behaupteten Mangel beim Mieter.^[4]

[1] § 121 BGB.

[2] BGH, Beschluss v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11, GE 2012 S. 60; BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11.

[3] BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 268/11, NZM 2012 S. 760.

[4] BGH, Urteil v. 23.9.2020, XII ZR 86/18.