Anzeigepflicht Mietmängel / 3 Verstoß gegen die Anzeigepflicht und ihre Folgen

Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bzw. die drohende Gefahr bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war^[1], ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.^[2]

Praxis-Beispiel

Undichter Spülkasten

Tritt ein Wassermehrverbrauch auf, weil es der Mieter unterlassen hat, dem Vermieter die Undichtigkeit des Spülkastens der Toilette anzuzeigen, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten dieses Mehrverbrauchs zu erstatten, der anhand der Rechnungen für die Vergleichsmonate ermittelt werden kann.^[3]

Für die Verursachung spricht der Beweis des ersten Anscheins, wenn der Defekt des Spülkastens und der erhöhte Wasserverbrauch zeitlich zusammentreffen.^[4] Will der Mieter diesen erschüttern, muss er darlegen und beweisen, dass in der fraglichen Zeit eine andere Schadensquelle als mögliche Ursache des Mehrverbrauchs entstanden ist.^[5]

Von einer Mangelkenntnis des Mieters kann aber nicht ausgegangen werden, wenn der Mangel vom Inneren der Mietwohnung aus nicht sichtbar und von außen nur bei einer besonderen Nachschau feststellbar ist, zu der ein Mieter allerdings nicht verpflichtet ist.^[6]

Wichtig

Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters

Ein Mieter verstößt gegen seine Anzeigepflicht nur und erst dann, wenn er einen Schaden innerhalb des Mietobjekts kennt oder grob fahrlässig nicht zur Kenntnis nimmt und eine Anzeige an den Vermieter unterlässt.

Grob fahrlässige Unkenntnis liegt vor, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch aufdrängen muss.^[7]

Achtung

Anzeigepflicht nur bei offensichtlichen Mängeln

Der Mieter muss die Mietsache daher nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen. Er darf sich grundsätzlich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist.

Praxis-Beispiel

Einsturz von Flachdach

Daher haftet ein Mieter nicht für den Einsturz eines Flachdaches, auf dem sich infolge verstopfter Abflüsse und Ableitungen Wasseransammlungen gebildet haben, die zur Überlastung des Daches und zum Einsturz führten.^[8]

Dagegen ist z. B. ein defekter Spülkasten für den Bewohner jedenfalls akustisch wahrnehmbar. Der Mieter kann sich daher nicht darauf berufen, es habe ein verborgener Mangel vorgelegen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Mangel wegen längerer Abwesenheit in der Wohnung nicht bemerkt hat, da er auch dann eine regelmäßige und übliche Kontrolle der Mietsache schuldet.^[9]

Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, wegen des Mangels

• die Miete zu mindern,
• Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen oder
• ohne Bestimmung einer angemessenen Abhilfefrist aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zu kündigen.^[10]

Diese Gewährleistungsrechte verliert der Mieter nur dann, wenn der Vermieter darlegt und beweist, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und erst infolge der unterlassenen Mängelanzeige durch den Mieter unmöglich geworden ist.^[11]

Die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter trägt grundsätzlich der Vermieter. Dies ergibt sich nach Auffassung des BGH bereits aus den allgemein anerkannten Grundregeln der Beweislastverteilung. Danach hat zunächst der Anspruchsteller (hier: Vermieter) die rechtsbegründenden Tatsachen und erst dann der Anspruchsgegner (hier: Mieter) die rechtsvernichtenden, -hindernden oder -hemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen. Allerdings trifft den Mieter nach allgemeinen Grundsätzen eine sog. sekundäre Darlegungslast, um dem Vermieter die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren.

Wichtig

Beweislast trägt Vermieter nur bei konkreter Mängelrüge

Dies bedeutet, dass der Vermieter nur solche Mängelanzeigen ausräumen muss, die von dem Mieter in zeitlicher, inhaltlicher und räumlicher Hinsicht spezifiziert worden sind; unsubstanziierte Behauptungen des Mieters zu einer angeblichen Mängelanzeige muss der Vermieter dagegen nicht widerlegen.^[12]

[1] BGH, Urteil v. 17.3.1976, VIII ZR 274/74.

[2] § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB.

[3] LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.7.1990, 2/11 S 42/90, WuM 1990 S. 425.

[4] LG Lübeck, Urteil v. 19.3.1991, 14 S 135/90, WuM 1991 S. 482.

[5] LG Lübeck, a. a. O..

[6] BGH, Urteil v. 7.6.2006, XII ZR 34/04, ZMR 2006 S. 678.

[7] BGH, a. a. O..

[8] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.6.2008, 1-24 U 193/07, MDR 2008 S. 1205.

[9] LG Hanau, Beschluss v. 30.12.2020, 2 S 123/19

[10] § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB.

[11] OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2002, 24 W 20/01, ZMR 2003 S. 21.

[12] BGH, Urteil v. 5.12.2012, VIII ZR 74/12, GE 2013 S. 204.