Leitsatz
Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen "Sonder"kündigungsrechtes für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts.
Fakten:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen vorzeitigen Kündigung eines langfristigen gewerblichen Mietverhältnisses. Nach dem Mietvertrag war der Mieter - anders als der Vermieter - nicht an die fest vereinbarte Mietzeit von 20 Jahren gebunden, sondern konnte ohne Vorliegen besonderer Gründe vorzeitig kündigen. Der Vermieter hält dieses asymmetrische Kündigungsrecht für unwirksam. Der BGH entscheidet, dass die Kündigung wirksam ist. Zwar sind formularmäßige Vertragsbestimmungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Die am Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten wesentlichen Grundsätze des gesetzlichen Mietrechts fordern keine gleich lange Bindung beider Vertragspartner an das Mietverhältnis. Die Vereinbarung unterschiedlich langer Kündigungsfristen für beide Vertragsteile ist auch in einem Formularvertrag grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 30.05.2001, XII ZR 273/98
Fazit:
Die Rechtsprechung sieht es als zunehmend unproblematisch an, wenn Mietverträge mit festen Laufzeiten ein vorzeitiges Kündigungsrecht vorsehen.
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