Auch "ehemaliger" Wohnungseigentümer kann anfechten

Leitsatz

1. Im Verfahren nach § 43 WEG kann auch ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer einen Beschluß anfechten, soweit dieser zwar nach seinem Ausscheiden gefaßt worden ist, auf seine Rechtsposition jedoch noch Auswirkungen hat.

2. Bei einem Beschluß über die Jahresabrechnung werden Verbindlichkeiten nur zu Lasten der bei der Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft angehörenden Personen begründet. Ein solcher Beschluß kann daher keine nachteiligen Auswirkungen auf den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer haben.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloß in der Eigentümerversammlung die Sanierung der Aufzugsanlage. Die Kosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage beglichen werden. Diese wies allerdings kein Guthaben mehr auf, da die Gelder von der Verwalterin veruntreut wurden. Nach Beschlußfassung schied eine Wohnungseigentümerin aus der Gemeinschaft aus. Monate später beschloß die Eigentümergemeinschaft, daß in die Jahresabrechnungen der letzten beiden Jahre die Sanierungskosten als Sonderumlage eingestellt werden.

Die ausgeschiedene Wohnungseigentümerin ficht nun diesen Beschluß an. Sie ist der Auffassung, es sei unzulässig, im Rahmen der Beschlußfassung über eine Jahresabrechnung eine Sonderumlage zu beschließen, da dies eine Verpflichtung zulasten ausgeschiedener Wohnungseigentümer darstelle.

Entscheidung

Das Gericht hatte im ersten Schritt seiner Entscheidung zu prüfen, ob die ausgeschiedene Wohnungseigentümerin überhaupt anfechtungsberechtigt war, da sie ja vor Fassung des streitigen Beschlusses bereits aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden war. In diesem Zusammenhang bestätigten die Richter die geltende Rechtsprechung, wonach ein generelles Anfechtungsrecht auch für ausgeschiedene Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht, soweit der angefochtene Beschluß (negative) Auswirkungen auf ihre Rechtsposition hat.

Für die Anfechtung eines derartigen Beschlusses ist jedoch ein besonderes Rechtsschutzinteresse dergestalt vonnöten, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer auch tatsächlich von dem Beschluß in seiner Rechtsposition betroffen ist.

Gerade das war vorliegend aber nicht der Fall, denn der Beschluß über die Jahresabrechnung konnte sich nicht mehr nachteilig auf die Rechtsstellung der ehemaligen Wohnungseigentümerin auswirken. Denn die anteilmäßige Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zur anteilmäßigen Kostentragung für die Instandhaltung, Instandsetzung oder sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird entweder durch den Wirtschaftsplan oder durch den Beschluß über die Jahresabrechnung begründet. Hieraus folgt aber auch, daß die konkreten Verbindlichkeiten nur für diejenigen Wohnungseigentümer begründet werden, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung überhaupt noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft gewesen sind. Ein entsprechender Beschluß kann also nur diese wirksam verpflichten. Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer kann demnach durch einen nach seinem Ausscheiden gefaßten Beschluß nicht mehr mit einer Verbindlichkeit belastet werden.

Da die betreffende Wohnungseigentümerin vor der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist, kann nur der zur Zeit ihrer Mitgliedschaft beschlossene Wirtschaftsplan Grundlage ihrer Beitragspflichten sein.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.1997, 3 Wx 420/96

Fazit:

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer nach der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse zu zahlen. Für diese rechtswirksam beschlossenen und zeitlich festliegenden Vorauszahlungen ist der Wohnungseigentümer zumindest so lange zahlungsverpflichtet, als er als Eigentümer noch im Grundbuch eingetragen ist.

Im Hinblick auf Restforderungen, die sich als Differenzbetrag aus der Jahresabrechnung ergeben - soweit die tatsächlichen Ausgaben höher sind, als die im Wirtschaftsplan veranschlagten und deshalb die danach zu leistenden Vorauszahlungen nicht zur Deckung ausreichen -, bestimmt sich die Zahlungspflicht danach, wer bei Beschlußfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, unabhängig davon, wann die Restforderung entstanden ist oder wie sie sich auf den Abrechnungszeitraum verteilt.