Auch in kleiner Gemeinschaft keine Eigentümerversammlung in einem Wohnmobil des Verwalters ...

Dr. Wolf-Dietrich Deckert†

Leitsatz

Unwirksame Verwalterbestellung

Normenkette

Kommentar

1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung.

Gegen den erklärten Widerspruch des "Fremdeigentümers" lud der Vater/Verwalter zu einer Eigentümerversammlung am 28.12. in sein auf dem Hof der Wohnanlage stehendes Wohnmobil ein und zwar mit den Tagesordnungspunkten "Verwalterneuwahl", "Abschluss eines Verwaltervertrages", "Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1999" u.a.

Unter anderem wurde im Entwurf des Wirtschaftsplans vorgesehen, Reparaturnachzahlungen von insgesamt DM 20.586,- und "Rücklagenachzahlungen" von insgesamt DM 68.623,- (jeweils für den Zeitraum Juni 1985 bis Dezember 1998) zu genehmigen.

Der "Fremdeigentümer" focht die entsprechend gefassten Mehrheitsbeschlüsse an, im wesentlichen mit Erfolg.

2. Die neuerliche Wahl des "Vaters" zum Verwalter entspricht hier nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dieser sein Amt zu Gunsten einzelner Eigentümer führe, anstatt die Interessen aller Eigentümer zu vertreten und auszugleichen. Da es sich um eine kleine Gemeinschaft handle, erlange er aufgrund seiner familiären Stellung durch sein Amt einen maßgeblichen Einfluss und sei in der Lage, zu majorisieren. Da seine Ehefrau als Nießbrauchnehmerin im Innenverhältnis sämtliches Wohngeld zu zahlen habe, müssten auch die Beschlüsse besonders ausgewogen vorbereitet werden. Hier habe aber der Verwalter seine eigenen Interessen in den Vordergrund gestellt, was sich auch aus dem beschlussgenehmigten Verwaltervertrag ersehen lasse (wird in der Entscheidung näher belegt). Auch bei der Einberufung der konkreten Versammlung auf den 28.12. habe er zeitlich und örtlich nur auf die Interessen seiner Familienangehörigen abgestellt. Die Versammlung in einem Wohnmobil abzuhalten sei unzumutbar; auch sei noch ein Termin vor Weihnachten durchaus zeitlich möglich gewesen. Auch Wohngeldrückstände aus mehr als einem Jahrzehnt in Höhe von DM 89.000,- ausgleichen lassen zu wollen (bei anstehendem Reparaturbedarf seiner Meinung nach von lediglich DM 30.000,-) entspräche nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters liegt nach h.R.M. dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist; dies ist dann der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters liegen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen. Hiervon war vorliegend auszugehen, da der Verwalter bei Ausübung seines Amtes nicht die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt, sondern vielmehr eklatant verletzt hat. Die Wahl des Zeitpunktes und des Ortes einer Eigentümerversammlung steht zwar in pflichtgemäßem Ermessen der für die Einberufung zuständigen Person; Ermessensgrenzen ergeben sich jedoch aus der Funktion der Wohnungseigentümerversammlung als Ort der gemeinsamen Willensbildung. Zeit und Ort müssen daher verkehrsüblich und zumutbar sein, um allen Eigentümern die Teilnahme zu ermöglichen und nicht zu erschweren (ebenfalls h.M.). Hier geht es nicht an, hinsichtlich Termin und Ort einer Versammlung allein auf Wünsche der eigenen Familie zu achten. Auch eine Versammlung in eigenem Wohnmobil abzuhalten, ist angesichts der schon lange bestehenden Spannungen für andere Eigentümer unzumutbar. Bei dieser Situation ist es daher "mit den Händen zu greifen", dass die Gemeinschaft einen neutralen Verwalter benötigt, der gegenüber allen Eigentümern über so viel Autorität und Durchsetzungskraft verfügt, dass die beiderseitigen Interessen zur Kenntnis genommen und abgewogen werden.

Auch die anderen herbeigeführten Beschlüsse lassen erkennen, dass der jetzige Verwalter nicht über die notwendigen Fähigkeiten verfügt, die für ein Verwalteramt erforderlich sind (Wohngeld- und Rücklage-Erhebungen im Wirtschaftsplan).

Nachdem die Neubestellung bereits nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, war auch der Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages für ungültig zu erklären, ohne dass es einer inhaltlichen Überprüfung dieses Vertrages bedurfte. Somit musste auch nicht auf die formellen Einberufungsmängel im einzelnen abgestellt werden. Ebenso konnte die in der Rechtsprechung noch nicht geklärte Frage dahinstehen, wem im Falle eines Nießbrauchs an einem Wohnungseigentum das Stimmrecht zusteht (vgl. zum Meinungsstreit Bärmann/Merle, § 25 Rn 11 ff; Staudinger/Bub, § 25 Rn 135 ff).

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 10.560,--.