Aufhebung des Sondereigentums: Zustimmung des Grundschuldgläubigers

Leitsatz

Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers ist für die Aufhebung des Sondereigentums entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind.

Normenkette

GBO § 18; WEG § 9

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es (nur) 2 Wohnungseigentumsrechte. Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte ist jeweils A. Bei beiden Wohnungseigentumsrechten ist jeweils eine brieflose Grundschuld über 300.000 EUR mit 16 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % als Gesamthaft für die S-Bank eingetragen.
2. Ende 2017 beantragt und bewilligt A gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG, die Wohnungsgrundbücher zu schließen. Das Grundbuchamt teilt A mit Zwischenverfügung mit, die Eintragung könne nicht erfolgen, weil der Aufhebung dinglich Berechtigte zustimmen müssten. Hiergegen wendet sich A. Er meint, eine Zustimmungserklärung sei nicht erforderlich, da sich die Sicherheiten der Gläubiger nicht änderten; es habe immer ein Gesamtrecht bestanden.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat Erfolg! Die Zwischenverfügung sei bereits deshalb aufzuheben, weil sie keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt habe.

Zwischenverfügung: im Fall unzulässig

Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO diene dazu, der Eintragung den sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rang zu sichern, der bei Zurückweisung des Antrags nicht gewahrt bliebe. Die Regelung beziehe sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und sei nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden könne. Vor diesem Hintergrund sei es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung werden solle. Damit erhielte die Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 26.9.2013, V ZB 152/12, NJW 2014 S. 1002). Ebenso wenig könne dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Bewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 26.6.2014, V ZB 1/12, FGPrax 2014 S. 192).

Hinweise für das weitere Verfahren

Für das weitere Verfahren sei darauf hinzuweisen, dass eine Zustimmung der Gläubiger nach § 9 Abs. 2 WEG nicht erforderlich sein dürfte.

1. Nach § 9 Abs. 2 WEG bleibe nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 876, 877 BGB die Zustimmung des Dritten zur Schließung des Wohnungsgrundbuchblatts erforderlich, wenn er dinglich Berechtigter an einem einzelnen Wohnungseigentumsrecht sei. Die Zustimmung sei für die Aufhebung des Sondereigentums erforderlich, weil sich mit der Schließung des Wohnungsgrundbuchs der Haftungsgegenstand ändere bzw. das Recht entfalle, falls es (wie z.B. ein Wohnungseigentumsrecht) nicht an dem Miteigentumsanteil selbständig bestehen könne. Etwas anderes gelte, sofern alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet seien. In einem solchen Fall bedürfe es der Zustimmung des Inhabers des dinglichen Rechts nicht, da sein Recht durch die Aufhebung nicht betroffen werde (Hinweis u.a. auf OLG Frankfurt, Beschluss v. 16.1.1990, 20 W 501/89, Rpfleger 1990 S. 292).
2. Ein solcher Fall dürfte vorliegen. Denn das Grundstück dürfte als Ganzes mit der Grundschuld belastet sein, so dass die Schließung der Wohnungsgrundbücher den Haftungsgegenstand der eingetragenen Grundschuld nicht ändere.

Kommentar

Anmerkung

Ist ein Wohnungseigentum selbstständig belastet, ist für die Schließung des entsprechenden Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist. Im Fall handelt es sich im ein Gesamtrecht.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, ist nach den allgemeinen Vorschriften für das Grundstück (wieder) ein Grundbuchblatt anzulegen. Mit der Anlegung erlöschen die Sondereigentumsrechte, auch soweit sie nicht bereits aufgehoben sind. Es entsteht eine Gemeinschaft nach §§ 741ff. BGB oder Alleineigentum. Mit der Schließung geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 13.09.2018, 5 W 84/18