Aufrechnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 2 Aufrechnungsmöglichkeit

Die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers mit einer eigenen Forderung gegen Wohngeldforderungen der Gemeinschaft ist auf solche Forderungen beschränkt, die entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.^[1] Nach h. M. ist daneben auch die Aufrechnung mit Forderungen möglich, die ihren Grund in einer Notgeschäftsführung gem. § 18 Abs. 3 WEG haben.

Hinweis

Aufrechnung und Verjährung

Nach § 215 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Da die Wohnungseigentümer ohnehin lediglich mit Forderungen aufrechnen können, die entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder aus einer Notgeschäftsführung gem. § 18 Abs. 3 WEG resultieren, spielt diese Bestimmung keine besondere Rolle im Bereich des Wohnungseigentums. Auch ein ehemaliger Wohnungseigentümer kann gegen rückständige Hausgeldforderungen nur mit Gegenforderungen aus einer Notgeschäftsführung oder mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Dies gilt auch für Gegenforderungen des ehemaligen Wohnungseigentümers, die wegen Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden können.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.8.2018, 2-09 S 85/17.

2.1 Anerkannte Forderung

Bei einer anerkannten oder auch unbestrittenen Forderung handelt es sich stets um eine solche, die auch in einem Rechtsstreit entweder entscheidungsreif festgestellt oder aber nicht bzw. nicht schlüssig bestritten wird.^[1] In solchen Fällen kann also bereits vor einer Gerichtsentscheidung und/oder Rechtskraft dieser Entscheidung aufgerechnet werden.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 18.10.1982, 2 W 29/82, NJW 1983 S. 523.

2.2 Rechtskräftig festgestellte Forderung

Bei einem rechtskräftig festgestellten Anspruch handelt es sich um einen Anspruch, über den eine gerichtliche Entscheidung ergangen ist und gegen den kein Rechtsmittel mehr eingelegt werden kann.

Achtung

Ausnahme

Eine Ausnahme vom Aufrechnungsverbot kann gemäß § 242 BGB dann in Betracht kommen, wenn die Hausgeldforderung und die Gegenforderung in untrennbarem Zusammenhang stehen und die Aufrechnungsforderung zugleich mit der Entscheidung über die Hausgeldforderung nach Grund und Höhe feststeht.^[1]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 21.2.2000, 16 Wx 25/00.

2.3 Forderung aus Notgeschäftsführung

Eine Forderung aus einer Notgeschäftsführung entsteht immer dann, wenn ein Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG in berechtigter Weise und ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen getroffen hat, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen sind. Grundsätzlich beschließen nämlich nur die Wohnungseigentümer über Erhaltungsmaßnahmen und nur diese haben auch die Beschlusskompetenz im Hinblick auf Notfälle. Auch ist grundsätzlich der Verwalter für die Durchführung dieser Maßnahmen zuständig.

Eine berechtigte Notgeschäftsführung eines einzelnen Wohnungseigentümers kommt deshalb nur dann in Betracht, wenn die Wohnungseigentümer über eine erforderliche Maßnahme nicht beschließen oder aber der Verwalter in einem dringenden Fall nicht erreichbar ist.^[1]

Der Wohnungseigentümer muss die Notmaßnahme in eigener Person ergriffen haben. Mit abgetretenen Ansprüchen kann nicht aufgerechnet werden.^[2]

Es muss sich auch um eine Notgeschäftsführung im engeren Sinne des § 18 Abs. 3 WEG handeln und nicht um eine solche aus "Geschäftsführung ohne Auftrag".^[3] Macht jedenfalls ein Wohnungseigentümer lediglich Aufwendungsersatzansprüche geltend, weil er z. B. aus eigenen Mitteln Leistungen Dritter für die Gemeinschaft bezahlt hat, fehlt es an den erforderlichen Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung.

[1] Ganz h. M. u. a. BayObLG, Beschluss v. 28.8.2001, 2Z BR 50/01; OLG Köln, Beschluss v. 12.11.1999, 16 Wx 162/99.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 6.2.1995, 24 W 7149/93, NJW-RR 1995 S. 719.

[3] OLG Hamm, Beschluss v. 3.3.2009, 15 Wx 298/08.