Aufstellung einer Hausordnung (insbesondere Ruhezeitenregelung)

Normenkette

§ 15 WEG, § 21 WEG

Kommentar

1.  Die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, eine Hausordnung zu beschließen, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Gemeinschaftsordnung die Aufstellung einer Hausordnung durch den Verwalter vorsieht. Eine solche vereinbarte Kompetenz des Verwalters ist lediglich im Sinne der Vorbereitung und Hilfestellung bezüglich aller möglichen Hausordnungsregelungen im Interesse aller Eigentümer aufzufassen. Eine solche Verwalterermächtigung hat als immer nur subsidiäre Bedeutung, was auch durch die Änderungszuständigkeit der Gemeinschaft bestätigt wird (BayObLG, RPfl. 1975, 367; Röll in Münchner Kommentar, BGB, 2. Aufl., WEG § 21 Rn. 7). Auch aus der Neutralitätspflicht des Verwalters folgt, dass in Konfliktsfällen die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer Vorrang besitzt und Tätigkeiten des Verwalters insofern nur unterstützend sein können.

2. Regelmäßig ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer eine private Ruhezeitenregelung unbeschadet der öffentlich-rechtlichen Lärmbekämpfungsvorschriften treffen können. Es ist also entgegen der Auffassung des OLG Braunschweig (NJW-RR 1987, 845 = WM 86, 353) bei einer Ruhezeitenregelung nicht eine gerichtliche Nachprüfung "aufgrund einer Interessenabwägung unter Einbeziehung öffentlich-rechtlicher Ruhezeiten vorzunehmen" (hier: Lärmbekämpfungsvorschriften für Berlin, GVBl 1984, 862). Diese Vorschriften unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Gegen diese Regelungen verstoßende Beschlüsse wären ohnehin als gegen zwingendes Recht verstoßend nichtig. Eine Eigentümerregelung kann vernünftigerweise immer nur dahin gehen, dass ungeachtet der öffentlich-rechtlichen Lärmbekämpfungsvorschriften speziell für die Wohnanlage noch weitergehende Pflichten zur Rücksichtnahme, insbesondere zusätzliche Ruhezeiten eingeführt werden. Auf eine gerichtliche "Interessenabwägung unter Einbeziehung öffentlich-rechtlicher Ruhezeiten" könne es daher grundsätzlich nicht ankommen (keine Vorlage zum BGH mangels kausal abweichenden Entscheidungsergebnisses im vorliegenden Fall).

3. Der Anspruch eines Eigentümers auf Festlegung weitergehender Pflichten zur Rücksichtnahme, insbesondere zusätzlicher Ruhezeiten, durch gerichtliche Entscheidung setzt über das allgemeine Ruhebedürfnis hinaus besondere Gründe im Einzelfall voraus. Eine grundsätzlich mögliche ersetzende Gerichtsentscheidung nach billigem Ermessen kann erst dann in Betracht kommen, wenn ein Eigentümerbeschluss fehlt. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers begründet ein Mehrheitsbeschluss die Vermutung, dass dessen Regelung am ehesten dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. Deshalb kann eine ersetzende, gestaltende gerichtliche Ermessensentscheidung erst dann einsetzen, wenn eine Eigentümerregelung grob unbillig oder gar sittenwidrig wäre (hier nicht).

4.  Auch der Beschluss über die Aufstellung von Spielgeräten (hier: eines Spielhauses, zweier Sandkisten, einer Schaukel und eines Klettergerüstes) begegne keinen durchgreifenden Beanstandungen und sei eine vom WEG gedeckte Nutzung des Gemeinschaftseigentums; es halte sich im Rahmen ordnungsgemäßen Gebrauchs, wenn hier Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten geschaffen würden (bei 39 in der Anlage wohnenden Kindern und deren Spielkameraden). Das Spielverhalten der Kinder könne nicht auf bestimmte Bereiche der gemeinschaftlichen Flächen beschränkt werden; Einstimmigkeit sei für eine solche Gebrauchsregelung nicht gefordert. Der Beschluss hinsichtlich des Aufstellungsortes sei vorliegend auch bestimmt genug, ebenso entspreche der Finanzierungsbeschluss für die Spielgeräte ordnungsgemäßer Verwaltung.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 18.11.1991, 24 W 3791/91= WE 4/92, 110 = ZMR 2/92, 69)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer