1 Leitsatz
Der Aufteilungsplan dient der Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum. In der Regel muss er daher neben Grundrissen der einzelnen Stockwerke auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthalten. An die Darstellungen in dem Aufteilungsplan sind wegen des grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes außerdem besondere Sorgfaltsanforderungen zu stellen.
2 Normenkette
3 Das Problem
Bei einer Teilungserklärung wird fraglich, ob der ihr beigefügte Aufteilungsplan dem Gesetz entspricht.
4 Die Entscheidung
Das KG Berlin verneint die Frage! Denn auf dem Plan "Ansicht Hof II" sei zwischen dem 1. und dem 2. Obergeschoss ein Fenster eingezeichnet, das mit den Grundrissen nicht in Übereinstimmung zu bringen sei. Den Wohnungen Nr. 46, 36, 26 und 17 fehle hingegen eine Nummerierung des hinter der Wohnungseingangstür liegenden Raums (Hinweis auf Wohnung Nr. 8, wo dann allerdings die Nummerierung des folgenden Flures fehle). Sollte es sich um gemeinschaftliches Eigentum handeln, sei die Eingangstür nach diesen Räumen einzuzeichnen. Denn nur dann sei die Abgrenzung des Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum bestimmt genug nachzuvollziehen. Nicht nummeriert seien auch die jeweils zwischen Küche und Abstellraum befindlichen Räume der Wohnungen Nr. 42, 32, 22, 13 und 4. Auch die straßenseitigen Balkone seien nur teilweise nummeriert. Ob dies bewusst geschehen oder versehentlich unterlassen worden sei, sei im Hinblick auf die Nummerierung anderer Balkone nicht eindeutig. Das gelte auch für die im Dachgeschoss belegenen Wintergärten sowie die von der Wohnung Nr. 47 begehbare Terrasse. Die Nummerierung des vor der Wohnung Nr. 41 liegenden Balkons mit Nr. 42 sei ohnehin zu berichtigen und der Balkon Nr. 38 fehle auf dem Plan "Ansicht Straße". Soweit den künftigen "Teileigentumseinheiten" Nr. 1, 2 und 4 im Keller Räume zugeordnet worden seien, fehle die Einzeichnung von Türen.
Die Vorlage einer Ansicht der Rückseite des Hauses sei hingegen, anders als es das Grundbuchamt meine, nicht erforderlich. Denn die Rückseite des Vorderhauses sei in den beiden Ansichten "Hof I" und "Hof II" dargestellt. Aus diesen Ansichten sowie den Grundrissen der einzelnen Stockwerke ergebe sich – mit den vorstehend benannten und noch zu korrigierenden Einschränkungen – die Abgrenzung des Sonder- und des gemeinschaftlichen Eigentums in ausreichendem Maße. Den Grundrissen müsse im Übrigen nach § 5 AVA auch nicht entnommen werden können, ob die Wohnungen über WC und Ausgüsse verfügen.
5 Hinweis
Problemüberblick
Der Eintragungsbewilligung des aufteilenden Eigentümers ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG ein Aufteilungsplan beizufügen. Dies ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sein müssen.
Dieser Aufteilungsplan dient der klaren Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum. Um diese Funktion erfüllen zu können, ist es regelmäßig erforderlich, neben Grundrissen der einzelnen Stockwerke – Keller bis Dachgeschoss – auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes vorzulegen. An die Darstellungen in dem Aufteilungsplan sind wegen des grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes besondere Sorgfaltsanforderungen zu stellen.
Die KG-Berlin-Lösung
Das KG Berlin meint, die Pläne würden nicht vollständig den Anforderungen entsprechen. Zum einen stimme etwas mit einem Fenster nicht, vor allem seien nicht alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet.
Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)
Im Übrigen meint das KG Berlin, die neue Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) habe die Abgeschlossenheit verändert und verlange es nicht mehr, dass Wohnungen über WC verfügen müssen. Wenn man auf § 5 AVA schaut, stimmt das! Während eine Wohnung früher als die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen verstanden wurde und man meinte, dazu gehörten stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC, verlangt § 5 AVA das nicht mehr. Es besteht aber Streit, ob das WEG selbst diese Anforderungen für Wohnungen stellt.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Die Verwaltungen sollten den Streit der Dogmatiker beobachten, ihrem Tun und Denken aber derzeit pragmatisch das KG Berlin und seine Entscheidung zugrunde legen.
6 Entscheidung
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