1 Leitsatz
Der Beschluss über eine Ausfalldeckungssonderumlage entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die fehlenden Mittel anderweitig aufgebracht werden können.
2 Normenkette
WEG §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 5
Sachverhalt
Die Wohnungseigentümer beschließen eine Ausfalldeckungssonderumlage i. H. v. 15.000 EUR. Anlass ist u. a., dass 2 Wohnungseigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen. K geht gegen den Beschluss vor. Der Beschluss lasse nicht erkennen, weshalb die Sonderumlage beschlossen werden solle. Es fehle auch an den materiellen Voraussetzungen. Die Anfechtungsklage hat Erfolg!
Entscheidung
Eine Ausfalldeckungssonderumlage entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden könne. So liege es etwa, wenn der Verwalter berechtigt sei, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherdarlehensvertrag zu schließen, wenn die benötigten Mittel durch Geltendmachung fälliger Ansprüche gedeckt oder wenn eine zu hohe Instandhaltungsrückstellung aufgelöst werden könnte. Nach diesen Maßstäben müsse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einer Ausfalldeckungssonderumlage die säumigen Wohnungseigentümer verklagen. Soweit auch hierfür die Mittel fehlten, käme eine Sonderumlage zur Deckung der Prozesskosten in Betracht.
Hinweis
Um die in einer Wohnungseigentumsanlage notwendigen Mittel aufzubringen, sind grundsätzlich ein Wirtschaftsplan und ihm zugehörige Einzelwirtschaftspläne zu beschließen. Die damit generierten Mittel sollten in der Regel ausreichen, die Kosten des entsprechenden Wirtschaftsjahres zu bedienen. Anders ist es, wenn die Prognosen des Wirtschaftsplans von Anfang an fehlerhaft waren, sich die Kosten ungünstig entwickelt haben oder wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer nicht in der Lage oder willens sind, ihre Hausgeldverbindlichkeiten zu erfüllen. Liegt es so, kann es unterjährig notwendig werden, in einer außerordentlichen Versammlung eine Ausfalldeckungssonderumlage zu beschließen. An dieser Stelle spielt der Fall.
Das Amtsgericht (AG) meint, Wohnungseigentümer müssten vor einem Beschluss gegenüber einer Ausfalldeckungssonderumlage erwägen, die notwendigen Mittel anders zu generieren. Bei seinen Ausführungen lehnt sich das Gericht wörtlich an eine Kommentierung an, die seinerseits auf das OLG Saarbrücken (Beschluss v. 20.7.1998, 5 W 110/98, NJW-RR 2000 S. 87) verweist. Hätte der Richter diese Entscheidung nachgelesen, wäre er gegebenenfalls ins Grübeln gekommen. Denn in Saarbrücken ging es einem Wohnungseigentümer darum, eine konkrete Ausfalldeckungssonderumlage zu erzwingen. Insoweit ist es natürlich richtig, dass diese Klage nur Erfolg haben kann, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf null reduziert hat (= keine andere Maßnahme, Mittel aufzubringen, ist ordnungsmäßig). Beim Dortmunder Fall geht es hingegen darum, ausgeübtes Ermessen auf Ermessensfehler hin zu überprüfen. Ein Ermessensfehler liegt aber grundsätzlich nicht vor, wenn sich die Wohnungseigentümer, selbst wenn es andere Wege gibt, im Ergebnis für eine Ausfalldeckungssonderumlage entscheiden.
Aber gibt es überhaupt andere Wege? Der Weg, das offene Hausgeld einzuklagen, ist jedenfalls in der Regel kein Weg, Mittel, die sofort benötigt werden, herbeizuschaffen. Und auch ein Verbraucherdarlehensvertrag (wer bedient Tilgung und Zins?) und die teilweise Umwidmung der Instandhaltungsrückstellung (wer füllt diese wieder auf?) sind die eher falschen Wege.
Muster: Erhebung einer Sonderumlage wegen Hausgeldrückständen
| I. |
Derzeit bestehen Hausgeldrückstände in Höhe von ____ EUR. Die Zusammensetzung der Rückstände ist der als Anlage zur Einladung der Versammlung beigefügten Liste zu entnehmen. Dort sind insbesondere die jeweiligen Schuldner, der Zeitraum, für den Rückstand besteht sowie die genaue Höhe der rückständigen Hausgelder detailliert aufgeführt. |
| II. |
Die Erfahrungen in der Vergangenheit haben gezeigt, dass es voraussichtlich zu weiteren Hausgeldausfällen in einer Größenordnung von ____ EUR kommen dürfte. Dies berücksichtigt, und um die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sichern, wird daher eine Sonderumlage in Höhe von ____ EUR erhoben. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Die insoweit auf die einzelnen Wohnungseigentumsrechte entfallenden Beträge ergeben sich aus der bei Beschlussfassung vorliegenden Auflistung, die Bestandteil dieses Beschlusses ist. Die Beiträge sind bis zum ___ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. |
| III. |
Soweit Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, ist der Verwalter berechtigt, den Differenzbetrag mit dem Beitrag für den Monat ______einzuziehen. |
| IV. |
Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, werden gebeten, zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung zu sorgen. |
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
___________________
Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
3 Link zur Entscheidung
AG Dort...