AUSGESCHIEDENER VERWALTER - Kein Zurückbehaltungsrecht an Verwaltungsunterlagen

Leitsatz

Steht fest, dass der frühere Wohnungseigentumsverwalter bestimmte Unterlagen in Besitz hatte, so kann er sich gegenüber dem Herausgabeverlangen der Wohnungseigentümer nicht dadurch erfolgreich verteidigen, den fortbestehenden Besitz pauschal in Abrede zu stellen in Verbindung mit der Erklärung, weitere Angaben über den Verbleib der Unterlagen nicht machen zu können. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem früheren Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen nicht zu.

Fakten:

Der Verwalter hatte vorliegend sein Amt niedergelegt. Die der neuen Verwalterin im Zuge des Amtswechsels übergebenen Verwaltungsunterlagen Wurde an den ehemaligen Verwalter wieder zurückgereicht, sodass dieser noch die Jahresabrechnung erstellen konnte, zu der er verpflichtet war. Der ausgeschiedene Verwalter hatte jedoch diese Unterlagen nicht mehr zurückgegeben. Er hatte sich in diesem Zusammenhang auf noch ausstehende Verwaltervergütung sowie sonstige Auslagenerstattung berufen. Nunmehr wurde er erfolgreich von der Eigentümergemeinschaft auf Herausgabe in Anspruch genommen. Denn für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist es unerlässlich, über die herausverlangten Unterlagen zu verfügen. Der ausgeschiedene Verwalter ist deshalb verpflichtet, sämtliche im Rahmen der Verwaltertätigkeit erhaltenen Unterlagen, auch soweit sie die Geltendmachung von Ansprüchen betreffen, an die Wohnungseigentümer herauszugeben. Nur durch Einsichtnahme in die Unterlagen können die Wohnungseigentümer und die von ihnen beauftragte Nachfolgeverwalterin feststellen, ob und in welchem Umfang ihnen noch Ansprüche gegen Wohnungseigentümer, gegen Dritte oder den ehemaligen Verwalter zustehen. Dem ausgeschiedenen Verwalter steht gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Honoraransprüche zu. Der ehemalige Verwalter hatte als Verwalter die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer treuhänderisch wahrgenommen. Er hat daher die Verwaltungsunterlagen, auf deren Besitz die Gemeinschaft zur Aufrechterhaltung ihres Rechnungswesens angewiesen ist, treuhänderisch erlangt. Aus dem Inhalt des Rechtsverhältnisses ergab sich daher für ihn die Verpflichtung, die Unterlagen jederzeit zur Verfügung der Gemeinschaft zu halten. Er kann daher nicht als Druckmittel zur Begleichung seiner Honoraransprüche die Geschäftsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen des damit verbundenen Eingriffs in deren Verwaltungstätigkeit verwenden.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2007, 15 W 181/06

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der absolut herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung. Verwaltern steht aus absolut keinem Rechtsgrund ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zu. Soweit der Verwalter etwa noch berechtigte Honoraransprüche gegen die Gemeinschaft hat, kann er demnach nicht die Verwaltungsunterlagen zurückhalten. In derartigen Fällen muss er seine Forderungen gegen die Gemeinschaft notfalls gerichtlich gegen diese verfolgen.