Auslegung einer Teilungserklärung: Balkone als Sondereigentum

1 Leitsatz

Wenn die Teilungserklärung Balkone bei der Bezeichnung der jeweiligen Miteigentumsanteile erwähnt, nicht jedoch beim Gegenstand des Sondereigentums, so sind sie nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Der Balkon steht auch nicht nach § 94 BGB zwingend im Sondereigentum der damit verbundenen Wohnung.

2 Normenkette

§ 8 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer streiten um die Kosten für die Reparatur der Balkone. Vorfrage ist, in wessen Eigentum die Balkone stehen.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, die Balkone stünden im gemeinschaftlichen Eigentum. Der Gegenstand des Sondereigentums werde gem. § 8 Abs. 1, § 5 Abs. 1 WEG i. V. m. dem Aufteilungsplan beschrieben. Danach stünden die Balkone im gemeinschaftlichen Eigentum. Allein aus der Erwähnung der Balkone bei der Beschreibung der aufgeteilten einzelnen Miteigentumsanteile könne man keine andere Folgerung ziehen. Die vereinzelt vertretene Auffassung, nach der Balkone in Hinblick auf § 94 BGB zwingend auch ohne entsprechende Regelungen der Teilungserklärung im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehe, überzeuge nicht. Der Balkon sei kein wesentlicher Bestandteil der Wohnung, sondern des Gebäudes (Hinweis auf Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 5 Rz. 58).

Hinweis

Balkone sind nach herrschender, von mir selbst allerdings nicht geteilter herrschender Meinung ein Raum (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09, Rz. 22). Sieht man es so, sind Balkone "sondereigentumsfähig" und können und müssen daher – sollen sie im Sondereigentum stehen – nach § 3 WEG oder § 8 WEG zum Sondereigentum erklärt werden. Wird dies "vergessen", gehört der Balkonraum allen Wohnungseigentümern. Dann muss man fragen, wie man den Raum gebrauchen kann und was für die Räume gilt, die ihm bis zur Wohnungseingangstür vorgelagert sind. Nach der Gegenansicht ist der Balkon kein Raum, aber wesentlicher Bestandteil der Wohnung. Man muss also gar nichts erklären.

Ausblick auf die WEG-Reform

§ 5 Abs. 1 WEG ist ein weiterer Satz angefügt worden. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 BGB danach entsprechend. Ferner ist § 3 Abs. 1 WEG um einen Satz ergänzt worden. Danach gelten Stellplätze als Räume im Sinne des Satzes 1. Aus beiden Regelungen könnte man schließen, dass Balkone keine Räume sind (für sie wird nichts fingiert) und dass sie zur Wohnung gehören (sie liegen außerhalb des Gebäudes). Ob es so kommt, bleibt abzuwarten.

5 Entscheidung

LG Itzehoe, Beschluss v. 6.5.2020, 11 S 46/19