Zunächst mutet es befremdlich an, den Balkon als zum Gemeinschaftseigentum gehörend zu qualifizieren, ist er doch ausschließlich über die entsprechende Wohnung zu erreichen. Trotz dieses Umstands kann der Balkon insgesamt auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden.[1] Auch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat insoweit keine Änderung gebracht. Zwar kann auf Grundlage der Bestimmung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG Sondereigentum an Stellplätzen begründet werden und sich das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken. Allerdings stellen Balkone weder Stellplätze dar, noch befinden sie sich auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks. Eine Anwendung sowohl des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als auch des § 3 Abs. 2 WEG scheidet also aus. Da nun einmal ein Balkon lediglich von der entsprechenden Wohnung erreichbar ist, kann an ihm auch kein Sondernutzungsrecht für den Wohnungseigentümer begründet werden. Auch ohne entsprechende ausdrückliche Zuordnung zum Sondereigentum gehört der Balkon schlicht zur entsprechenden Wohnung.[2]
Die konstruktiven Teile des Balkons sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.[3]
Eigentumszuordnung bedeutsam für Erhaltungs- und Kostentragungsverpflichtung
Die konkrete Eigentumszuordnung ist bedeutsam einerseits für die Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung und hiermit verbunden andererseits für die Kostentragungsverpflichtung.[4]
Soweit also Teile des Balkons als konstruktive Elemente zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, trifft sowohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die entsprechende Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht und zum anderen auch die entsprechende Kostentragungsverpflichtung. Ausnahmen hiervon lassen abweichende Vereinbarungen etwa in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu – von großer praktischer Relevanz ist vor allem im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, die eine abweichende Kostenverteilungsänderung durch Beschluss zulässt.
Sondereigentum
Sondereigentumsfähig sind
- der Balkonraum, d. h. nicht etwa konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile von Balkonen[6],
- der Bodenbelag,
- der Innenanstrich,[7] Pflanzentröge.
Gemeinschaftseigentum
Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören demgegenüber
- die Balkondecke,
- Balkongeländer[8],
- Balkongitter[9],
- Bodenplatten[10],
- Balkonbrüstung einschließlich der Decken-/Kronenbleche[11], die Innenseite der Balkonbrüstung ist ebenfalls Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn der Aufbau bzw. das Material des Brüstungselements (hier: Faserzementplatte) eine gesonderte dingliche Zuordnung dieses Bereichs nicht ermöglicht[12],
- Balkonaußenwände.[13]
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