Alexander C. Blankenstein
2.1 Bauliche Veränderung
Grundsätzlich gilt, dass bauliche Änderungen bzw. Veränderungen durch den Mieter nur bei entsprechender Einwilligung des Vermieters zulässig sind. Zu Eingriffen in die Bausubstanz ist der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters nur befugt, wenn es sich um geringfügige Einwirkungen handelt, die nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werden können, wie dies beispielsweise bei Dübeln der Fall ist.
Eingriff in die Bausubstanz
Zur Montage eines Balkonkraftwerks ist allerdings ein Eingriff in die Bausubstanz nicht zwingend erforderlich. So können diese mittels Rohrschellen am Balkon befestigt werden. Ist ein Stromanschluss im Bereich des Balkons vorhanden, bedarf es auch zum Einspeisen des mittels Moduls erzeugten Stroms keines Eingriffs in die Bausubstanz.
Allerdings sind auch solche Maßnahmen genehmigungspflichtig, die nach außen in Erscheinung treten und das Aussehen des Gebäudes verändern, wie etwa die Anbringung eines Sichtschutzes auf dem Balkon oder die Anbringung einer Holzkonstruktion mit einem sog. "Katzennetz". Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die ein Gefahrenpotenzial für Dritte bergen, wie etwa das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons.
Von einem Balkonkraftwerk können grundsätzlich dann Gefahren ausgehen, wenn dieses nicht sturmfest montiert oder nicht fachmännisch montiert wurde. Bei letzterem Aspekt ist allerdings zu berücksichtigen, dass die derzeit privilegierten und auf eine Leistung von 800 Watt beschränkten Balkonkraftwerke gerade vom Nutzer selbst montiert werden können, also ohne Inanspruchnahme fachmännischer Dienstleistungen. Dies ändert aber nichts daran, dass infolge der Montage eines Balkonkraftwerks die Optik des Balkons verändert wird.
2.2 Keine Eigenmacht des Mieters
Auch auf Grundlage des gesetzlich eingeräumten Anspruchs auf eine bauliche Veränderung, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dient, darf ein Mieter ein Balkonkraftwerk nicht ohne Erlaubnis des Vermieters montieren. Unerheblich ist dabei auch, ob die Anlage durch Eingriff in die bauliche Substanz eines Balkons montiert wird oder lediglich mit Rohrschellen am Balkon befestigt wird. In aller Regel ist der Mieter mietvertraglich nämlich nicht berechtigt, die in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten baulichen Maßnahmen eigenmächtig durchzuführen. Er benötigt vielmehr die Erlaubnis seines Vermieters hierzu, was der Wortlaut des § 554 Ans. 1 Satz 1 BGB zum Ausdruck bringt: "...dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt..." Strebt der Mieter also eine bauliche Veränderung in Form der Montage eines Balkonkraftwerks an, muss er hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen.
Handelt der Mieter eigenmächtig und montiert er das Balkonkraftwerk ohne entsprechende Erlaubnis seines Vermieters, begeht er eine Pflichtverletzung, der mit den einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften begegnet werden kann. Allerdings kann einem Beseitigungsverlangen die "Dolo-Agit-Einrede" entgegengehalten werden, da das Ermessen des Vermieters letztlich auf null reduziert ist, wenn das Balkonkraftwerk selbst optisch nicht als störend zu empfinden ist, es fachmännisch montiert wurde und Versicherungsnachweise vorliegen.
Die Dolo-Agit-Einrede besagt, dass eine Klage eine unzulässige Rechtsausübung darstellt, wenn der Kläger die eingeklagte Leistung sofort an den Beklagten zurückgeben müsste, weil diesem ein entsprechender Gegenanspruch zusteht. Hat also der Mieter das Balkonkraftwerk ohne Erlaubnis des Vermieters montiert und nimmt dieser ihn auf Rückbau gerichtlich in Anspruch, wird die Klage scheitern, wenn der Mieter einen Anspruch auf Montage des Balkonkraftwerks gegen den Vermieter hat. Für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts wird aber eine entsprechende Einrede wohl nicht erfolgreich erhoben werden können.
2.3 Interessenabwägung
Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Anspruch des Mieters ausgeschlossen, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Es ist also eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme vorzunehmen. Dabei trifft jede der beiden Parteien die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die zu ihren Gunsten bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Da der Vermieter stets sein Interesse entgegenhalten kann, dass die Mietsache baulich nicht verändert wird, ist in jedem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen. Der Vermieter kann im Streitfall den Mieter also dazu zwingen, sein Interesse an der baulichen Veränderung offenz...