Balkonkraftwerke (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)^[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch den Mietern in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB weitere Rechte eingeräumt. Bereits nach § 554a BGB a. F. konnte der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dieser Anspruch ist nunmehr in § 554 BGB verankert; ergänzt wurden die Ansprüche auf bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge und dem Einbruchsschutz dienen.

Zwischenzeitlich ist das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" in Kraft getreten.^[2] Dieses muss noch den Bundesrat passieren und wird am Tag nach seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Mit einem Inkrafttreten ist im Oktober/November 2024 zu rechnen.

Durch eine Erweiterung des Katalogs des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB haben Mieter nunmehr einen Anspruch auf die Montage von Steckersolargeräten bzw. Balkonkraftwerken. Das am 16.5.2024 in Kraft getretene "Solarpaket I"^[3] sorgt u. a. durch Modifizierungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) für einen Bürokratieabbau und technische "Freiräume".

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl I 2020 S. 2187.

[2] Vom 10.10.2024, BGBl 2024 I Nr. 306, seit 17.10.2024 in Kraft.

[3] Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus photovoltaischer Energieerzeugung v. 8.5.2024, BGBl I 2024 Nr. 151.

1 Einführung

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB haben Mieter einen Anspruch auf bauliche Veränderungen, die der Montage von Steckersolargeräten dienen. Demnach können die Mieter von ihren Vermietern verlangen, ihnen die Montage eines Balkonkraftwerks zu erlauben. Durch entsprechende Erweiterung des Katalogs der privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist hiermit korrespondierend auch den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Gestattung der Montage von Balkonkraftwerken eingeräumt. Bereits seit 1.1.2023 wird keine Umsatzsteuer mehr auf Solaranlagen erhoben und Förderprogramme einzelner Länder und Kommunen bezuschussen die Investition in eine derartige Form der Stromgewinnung.

Auch in die technischen Randbedingungen von Balkonkraftwerken ist Bewegung gekommen. Auf Grundlage der Photovoltaik-Strategie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz, die mittlerweile in dem "Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus photovoltaischer Energieerzeugung" (Solarpaket I) ihren Niederschlag gefunden hat, ist die Kapazität der Photovoltaikanlagen von 600 auf 800 Watt erhöht worden. Der VDE arbeitet an einer Richtlinie, wonach auch für derartige Anlagen ein handelsüblicher Schuko-Stecker genügen wird und ein Wieland-Stecker nicht erforderlich wird. Für eine Übergangszeit können auch rückwärtslaufende Stromzähler weiter genutzt werden können. Schließlich ist das Meldeverfahren für die Balkonkraftwerke vereinfacht worden.

2 Wesentliche Grundsätze

2.1 Bauliche Veränderung

Grundsätzlich gilt, dass bauliche Änderungen bzw. Veränderungen durch den Mieter nur bei entsprechender Einwilligung des Vermieters zulässig sind. Zu Eingriffen in die Bausubstanz ist der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters nur befugt, wenn es sich um geringfügige Einwirkungen handelt, die nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werden können, wie dies beispielsweise bei Dübeln der Fall ist.

Hinweis

Eingriff in die Bausubstanz

Zur Montage eines Balkonkraftwerks ist allerdings ein Eingriff in die Bausubstanz nicht zwingend erforderlich. So können diese mittels Rohrschellen am Balkon befestigt werden. Ist ein Stromanschluss im Bereich des Balkons vorhanden, bedarf es auch zum Einspeisen des mittels Moduls erzeugten Stroms keines Eingriffs in die Bausubstanz.

Allerdings sind auch solche Maßnahmen genehmigungspflichtig, die nach außen in Erscheinung treten und das Aussehen des Gebäudes verändern, wie etwa die Anbringung eines Sichtschutzes auf dem Balkon^[1] oder die Anbringung einer Holzkonstruktion mit einem sog. "Katzennetz".^[2] Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die ein Gefahrenpotenzial für Dritte bergen, wie etwa das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons.^[3]

Von einem Balkonkraftwerk können grundsätzlich dann Gefahren ausgehen, wenn dieses nicht sturmfest montiert oder nicht fachmännisch montiert wurde. Bei letzterem Aspekt ist allerdings zu berücksichtigen, dass die derzeit privilegierten und auf eine Leistung von 800 Watt beschränkten Balkonkraftwerke gerade vom Nutzer selbst montiert werden können, also ohne ...