Barrierefreiheit in vermietetem Wohnraum / 1.4 Zusatzkaution

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art als auch auf die Höhe der Sicherheit. Riskante Sicherheiten (Stellung eines Bürgen in ungesicherten Vermögensverhältnissen, Wertpapiere mit Verlustprognose) kann der Vermieter ablehnen. Andererseits kann der Vermieter keine überhöhte Sicherheit verlangen. Eine Sicherheit ist dann angemessen, wenn sie die Rückbau- und Entsorgungskosten deckt. Man wird dem Vermieter einen gewissen Aufschlag (von ca. 10 %) zubilligen müssen, damit auch künftigen Preiserhöhungen Rechnung getragen werden kann.^[1] Eine nachträgliche Aufstockung ist nicht möglich.^[2]

Die Kosten für die Ermittlung der Rückbaukosten hat der Mieter zu tragen, weil die Maßnahme allein in seinem Interesse liegt und sich die Verpflichtung des Vermieters in der Duldung erschöpft.^[3] Ist keine Fälligkeit vereinbart, so hat der Mieter kein Recht zur Ratenzahlung.^[4] Weitere Sicherheiten, etwa für ein erhöhtes Haftungsrisiko des Vermieters, sind nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ("für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands") nicht möglich.

Hinweis

Zweckgebundene Sicherheit

Die Sicherheit ist zweckgebunden. Eine nicht verbrauchte Sicherheit muss der Vermieter zurückgeben; er darf nicht mit anderen Forderungen aufrechnen.^[5]

Die Beweislast für die Höhe der Sicherheit liegt beim Vermieter. Dies ist allerdings umstritten.^[6]

Praxis-Tipp

Zusatzkaution

Verlangen Sie eine zusätzliche Kaution, wenn die Voraussetzungen vorliegen. So haben Sie dieses Risiko abgesichert und müssen nicht die übrige Kaution ggf. dafür einsetzen.

§ 554 Abs. 1 Satz 3, 2. Halbsatz BGB bestimmt durch Verweisung auf § 551 Abs. 3 BGB, dass für die zusätzliche Sicherheit hinsichtlich der Anlage und Verzinsung die Regeln über die allgemeine Kaution gelten. Wird bei einer vermieteten Eigentumswohnung in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, so ist der Mieter verpflichtet, einer Übertragung der Kaution auf die Eigentümergemeinschaft zuzustimmen.^[7]

Das Recht des Vermieters auf die Zusatzkaution hängt davon ab, dass der Mieter bei Vertragsende zum Rückbau verpflichtet ist. Die Rückbauverpflichtung bedarf keiner besonderen Vereinbarung; vielmehr folgt sie aus dem allgemeinen Grundsatz, dass die Mietsache in dem ursprünglichen Zustand (mit den vertragsgemäßen Abnutzungen) zurückzugeben ist (§ 546 Abs. 1 BGB). Wird die Rückbaupflicht trotz Fristsetzung vertragswidrig nicht erfüllt, so kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 281 BGB). Der Ersatzanspruch setzt voraus, dass das Vermögen des Vermieters durch die Verletzung der Rückbaupflicht gemindert ist. Will der Vermieter die Mietsache im veränderten Zustand belassen, so kommt ein Schadensersatzanspruch nicht in Betracht. Verlangt der Vermieter, dass der Mieter die Einrichtungen zurücklässt, wird man dem Mieter einen Ersatzanspruch analog § 552 BGB zubilligen müssen.^[8] Wird die Mietsache vom Mieter in den ursprünglichen Zustand versetzt, ist die Kaution zurückzugeben. Hat der Vermieter in einem solchen Fall andere Ansprüche gegen den Mieter (z. B. auf Miete oder Schadensersatz), so kann er mit dem Rückzahlungsanspruch aus der Kaution nicht gegen diese Ansprüche aufrechnen; aus der ungeschriebenen Zweckbindung folgt zugleich ein Aufrechnungsverbot. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, wegen seiner Ansprüche einen Titel zu erwirken, die Rückzahlungsansprüche des Mieters zu pfänden und sich diese zur Einziehung überweisen zu lassen. Wird die Rückbaupflicht nicht erfüllt, so kann der Vermieter die Zusatzkaution (ausschließlich) für den Rückbau verwenden.

[1] Ähnlich Mersson, in NZM 2002, 313, 317; Wiek, Mietrecht express, 2003, 73; a. A. Rips, a. a. O., S. 129; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 554a BGB Rn. 59.

[2] Rips, a. a. O.; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 554a BGB Rn. 5; Wiek, Mietrecht express, 2003, 73; a. A. Mersson, in NZM 2002, 313, 317.

[3] Drasdo, in WuM 2002, 123, 127; Ormanschick, Wohnungseigentümer, 2002, 56 f.; Geldmacher, in DWW 2002, 182 f.; Mersson, in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 554a BGB Anm. 3 und in NZM 2002, 313, 317.

[4] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 554a BGB Rn. 57; Lammel, Wohnraummietrecht, § 554a BGB Rn. 27; Mersson, in NZM 2002, 313, 317; Wiek, Mietrecht express, 2003, 73.

[5] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 554a BGB Rn. 62; Mersson, in NZM 2002, 317; Geldmacher, in DWW 2002, 182 f..

[6] Grüneberg/Weidenkaff, § 554a BGB Rn. 4; Mersson, in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 554a BGB Anm. 3; Geldmacher, in DWW 2002, 182 f.; a. A. Drasdo, in WuM 2002, 123, 127; abw. Wiek, Mietrecht express, 2003, 73: Danach muss der Mieter die Höhe der Si...