Bau einer eigenen Heizungsanlage für einen Erwerber noch vor Beginn der faktischen Gemeinschaft

Normenkette

§ 15 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 4, 5 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

Errichtet der Bauträger entgegen der ursprünglichen Planung vor Entstehung einer rechtlich in Vollzug gesetzten oder auch einer werdenden Eigentümergemeinschaft neben einer gemeinschaftlichen zentralen Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage für eine Wohnung eine mit Flüssiggas betriebene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, so können die übrigen Wohnungseigentümer von dem betreffenden Eigentümer nicht die Beseitigung seiner eigenen Flüssiggasanlage und den Anschluss an die Ölheizungsanlage verlangen. Von einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums kann hier nicht gesprochen werden, weil die separate Flüssiggasanlage im Zuge der Erstellung der Wohnanlage und nicht erst nachträglich eingebaut worden sei (Einbau 1979, Fertigstellung 1980 und erste Eigentumsumschreibung erst 1981). Von einer faktischen Gemeinschaft (Besitzübergabe einer fertiggestellten Wohnung wenigstens an einen ersten Erwerber, (vgl. BayObLG Z 1990 Nr. 24) konnte ebenfalls 1979 noch nicht ausgegangen werden. Zum Zeitpunkt des Einbaus hatte der teilende Grundstückseigentümer sachenrechtlich noch die alleinigen Befugnisse eines Eigentümers ( § 903 BGB). Diese alleinige Herrschaftsmacht hatte er auch noch nach der Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum, und zwar nicht nur über ein jedes Sondereigentum, sondern auch über das gemeinschaftliche Eigentum; diese Verfügungs- und Herrschaftsmacht endete erst mit Entstehung der werdenden Gemeinschaft. Der Bauträger konnte somit nicht Störer seines eigenen Eigentums sein (BayObLG NJW-RR 1986, 954/955 und BayObLG Z 1987, 78/81).

Auch ein Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage gem. Aufteilungsplan und Bauplänen sei vorliegend nicht begründet, wobei es offenbleiben könnte, ob hier überhaupt eine Errichtung der baulichen Anlage unter Abweichung von Aufteilungsplan und Bauplänen vorliege und damit von einem nicht ordnungsgemäßen Zustand der Wohnanlage gesprochen werden könne. Ein solcher Anspruch gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG auf Mitwirkung aller Eigentümer bei der Herstellung des angestrebten Zustands zu Kostenlasten aller Eigentümer sei auch nicht gestellt worden, zumal sich die Antragsteller offensichtlich nicht an Kosten einer neuerlichen Veränderung beteiligen wollten.

Wenn auch der einzelne Eigentümer mit seiner separaten Anlage gemeinschaftliches Eigentum für sich in Anspruch nehme, weil der Tank auf einem Grundstücksteil in der Erde versenkt sei, könne hier nicht von nennenswerter Beeinträchtigung gesprochen werden; auch seien die Mitgebrauchsrechte der anderen Eigentümer am Gemeinschaftseigentum nicht völlig ausgeschlossen; dies gelte auch, soweit die Versorgungsleitungen vom Tank zum Sondereigentum des betreffenden Eigentümers auf gemeinschaftlichem Eigentum verliefen. Nachdem die beiden Anlagen vom Bauträger errichtet wurden, entspricht es auch billigem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer, wenn die vorhandenen 2 Anlagen so genutzt werden, wie sich dies nach ihrer Planung und Ausführung ergibt, weil eine nachträgliche Änderung jedenfalls mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 23.08.1990, BReg 2 Z 80/90)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer