BayObLG Beschluss vom 23.08.1990 - BReg 2 Z 80/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Bau eigener Heizungsanlage für Erwerber vor Beginn der faktischen Gemeinschaft

Verfahrensgang

LG München II (Entscheidung vom 07.06.1990; Aktenzeichen 6 T 1177/89)

AG Garmisch-Partenkirchen (Entscheidung vom 09.06.1989; Aktenzeichen UR II 26/87)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 7. Juni 1990 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Bezogen wurden die Wohnungen im Jahr 1980. Die Wohnungen der Antragsteller sind an die zentrale Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage angeschlossen. Bei Errichtung der Wohnanlage im Jahr 1979 wurde auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ein Flüssiggastank eingebaut und die Wohnung der Antragsgegner an eine in ihrer Wohnung eingebaute Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage angeschlossen, die mit Flüssiggas betrieben wird.

In der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist den Antragsgegnern kein Sondernutzungsrecht an dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksteil eingeräumt, auf dem sich der Flüssiggastank befindet. In § 5 Buchst. a GO ist bestimmt, daß dann, wenn „für den einzelnen Sondereigentümer selbständige Versorgungsanlagen … bestehen”, die Kosten insoweit ausschließlich ihn treffen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die mit Flüssiggas betriebene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage einschließlich des Flüssiggastanks zu entfernen und ihre Wohnung an die zentrale Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage anzuschließen. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 9.6.1989 stattgegeben, das Landgericht hat ihn durch Beschluß vom 7.6.1990 abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der geltend gemachte Anspruch bestehe nicht, weil die Flüssiggasanlage im Zuge der Errichtung der Wohnanlage und nicht erst nachträglich eingebaut worden sei. Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Antragsgegner liege nicht vor. Verlangt werde in Wirklichkeit die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands. Voraussetzung hierfür sei, daß die den Anspruch begründenden Tatsachen zu einem Zeitpunkt entstanden seien, in dem bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder wenigstens eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorhanden gewesen sei. Von einer faktischen Gemeinschaft könne erst gesprochen werden, wenn für die künftigen Wohnungseigentümer eine Auflassungsvormerkung eingetragen und ihnen auch der Besitz an den Wohnungen übergeben worden sei. In dem danach maßgebenden Zeitpunkt sei die Flüssiggasanlage aber schon eingebaut gewesen. Ansprüche der Antragsteller gegen die Antragsgegner ergäben sich daher nicht; sie wären selbst dann ausgeschlossen, wenn die Antragsgegner den Einbau ohne Zustimmung des Bauträgers vorgenommen hätten. Aus den Kaufverträgen könnten die Antragsteller Ansprüche nur gegen den Verkäufer geltend machen. Die Antragsgegner hätten allenfalls einen Anschluß an die Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage in Aussicht gestellt, sich hierzu aber nicht verpflichtet.

2. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Eine Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Beseitigungsanspruch besteht nicht. § 1004 BGB kommt hierfür nicht in Betracht, weil die Flüssiggasanlage zu einer Zeit eingebaut wurde, zu der weder eine rechtlich in Vollzug gesetzte noch eine werdende Wohnnungseigentümergemeinschaft bestand.

(1) Nach den unangefochtenen Feststellungen des Landgerichts wurde der Einbau der Flüssiggasanlage im Jahr 1979 vorgenommen, während die ersten Auflassungsvormerkungen am 8.11.1979 und die ersten Erwerber einer Wohnung erst 1981 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, insbesondere aber die Wohnungen erst im Jahr 1980 fertiggestellt und bezogen wurden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens zwei Wohnungseigentümer, also außer dem teilenden Grundstückseigentümer und Bauträger mindestens ein Erwerber, im Grundbuch eingetragen sind; dies war 1979 nicht der Fall. Eine sogenannte werdende oder faktische Wohnungseigentümergemeinschaft, die wie eine rechtlich in Vollzug gesetzte Gemeinschaft zu behandeln ist, auf die also die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anzuwenden sind, entsteht dann, wenn sich im Stadium der Begründung von Wohnungseigentum vor rechtlicher Invollzugsetzung die künftigen Wohnungseigentümer, ohne rechtlich schon solche zu sein, tatsächlich wie Wohnungseigentümer verhalten. Voraussetzung hierfür ist aber auße...