Bauausschuss als Sanierungs- Verwaltungsbeirat

Normenkette

§ 29 WEG

Kommentar

Wohnungseigentümer können zulässigerweise mit der Wahl eines Bauausschusses einen für die Aufgabe einer Sanierung zuständigen Verwaltungsbeirat wählen, ohne damit ein neues Verwaltungsorgan zu schaffen. Auch ein beschlossener Haftungsausschluss für fahrlässiges Handeln der Mitglieder dieses Bauausschusses ist nicht zu beanstanden; dies ist sogar bei ehrenamtlich tätigen Beiräten vertretbar und geboten. Die Mitgliedschaft des Verwalters in einem solchen Bauausschuss ist allerdings nicht möglich, da sich der Verwalter nicht selbst über den Ausschuss unterstützen und überwachen lassen kann. Allerdings steht dem Ausschuss nicht die endgültige Auftragsvergabe als zwingende Verwaltungshandlung zu. Nur der Verwalter darf bei größeren Instandsetzungsaufträgen erst nach einem billigenden Eigentümerbeschluss tätig werden. Ein Bauausschuss hat als "Sonderverwaltungsbeirat" nur beratende, vorbereitende und prüfende Funktionen bezüglich einer Sanierung. Die endgültige Entscheidung über einen Sanierungsauftrag hat bei der Gemeinschaft und dem Verwalter zu verbleiben.

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.10.1987, 20 W 448/86)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Dass Sonderausschüsse neben einem Verwaltungsbeirat bestellt werden können (für bestimmte Spezialaufgaben), entspricht h.M. Gleiches gilt für Haftungsbeschränkungen (z.B. Haftungsausschluss hinsichtlich leichter Fahrlässigkeit) sicher ebenso wie für einen Verwaltungsbeirat. Die Frage, ob einem solchen Ausschuss durch Mehrheitsbeschluss auch Auftragsvergabenentscheidungen übertragen werden können (vom OLG Frankfurt verneint), ist sicher nicht unumstritten. Grundsätzlich hat ein Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen, eine als zwingend anzusehende Verpflichtung. Eine Auftragsvergabe einem weiteren Eigentümergremium zu übertragen, muss m. E. jedoch nicht als Verstoß gegen diese Verwalterhandlungspflicht angesehen werden, wenn eine solche Entscheidung dem allein kompetenten Mehrheitswillen der Eigentümer entspricht. Im Regelfall wird ein Verwalter größere Instandsetzungsaufträge (wenn es sich nicht um Not- oder Eilmaßnahmen handelt) erst nach billigendem Eigentümermehrheitsbeschluss in Auftrag geben.

Einem Bauausschuss können m. E. durchaus auch entsprechende Entscheidungskompetenzen durch die Eigentümer eingeräumt werden. Auch vor beschlossener Auftragsvergabe durch einen Bauausschuss muss selbstverständlich die grundsätzliche Entscheidung der Gemeinschaft vorliegen (in bestandskräftiger Form), dass überhaupt eine Sanierung durchgeführt werden soll. Aus § 27 WEG insgesamt läßt sich m. E. nicht herauslesen, dass stets nur ein Verwalter beschlossene Maßnahmen in Auftrag geben darf (strittig).