OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 27.10.1987 - 20 W 448/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Für Sanierung zuständiger Verwaltungsbeirat als Bauausschuß

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 62 UR II 225/85)

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 431/86)

Tenor

Die weitere Beschwerde und die weitere Anschlußbeschwerde werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1. und 2. zu je 1/2; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert: 80.000,– DM.

Gründe

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und die zulässige weitere Anschlußbeschwerde der Antragsteller sind in der Sache nicht begründet. Der angefochtene Beschluß beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung, worauf allein er nachzuprüfen war.

Das Amtsgericht (keine endgültige Vergabe von Sanierungsaufträgen durch den Bauausschuß und das Landgericht (keine Mitgliedschaft des Verwalters im Bauausschuß und Haftungsausschluß für Fahrlässigkeit) haben den Eigentümerbeschluß zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 13.11.1985 auf einen Inhalt reduziert, mit dem er rechtlich gesehen Bestand haben kann.

Amts- und Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß die Wohnungseigentümer, ohne mit dem Bauausschuß ein neues Verwaltungsorgan geschaffen zu haben (§ 28 TE), zulässigerweise mit dem Bauausschuß einenfür die Aufgabe der Sanierung zuständigenVerwaltungsbeirat gewählt haben. Dagegen bestehen im Hinblick auf die freie Gestaltungsmöglichkeit für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums keine Bedenken (Weitnauer, WEG, 6. Aufl. § 29 Rdnr. 1, 2; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 6. Aufl., § 29 Rdnr. 2). Auch die Antragsteller (Schriftsatz vom 17.3.1986) wollten diesem Ausschuß nicht grundsätzlich widersprechen. Die Korrekturen, die die Tatsacheninstanzen angebracht haben, waren indessen rechtlich geboten.

Die endgültige Auftragsvergabe konnte alsVerwaltungshandlung nicht dem Bauausschuß überlassen werden. Dem steht nicht nur das Gesetz entgegen (§ 27 I Nr. 2 WEG), wonach derVerwalter bei größeren Instandsetzungsaufträgen erst nach einem billigenden Eigentümerbeschluß tätig werden darf (Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 27 Rdnr. 16), sondern auch § 17 Nr. 7 der TE, der auch für Eilfälle (§ 27 I Nr. 3 WEG) dem Gesetz entspricht. Dies schließt es aber andererseits nicht aus, daß dem Bauausschuß als „Sonderverwaltungsbeirat” beratende, vorbereitende und prüfende Funktionen bezüglich der Sanierung eingeräumt werden. Dies ist nicht nur grundsätzlich zulässig (Weitnauer, a.a.O., § 29 Rdnr. 2) und wird von § 27 III WEG nicht ausgeschlossen, weil die endgültige Entscheidung über den Sanierungsauftrag der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter verbleibt, sondern entspricht hier auch der TE (§ 31 Nr. 5.1 und 5.3), wonach der Verwalter vom Beirat zu unterstützen ist und dieser – hier der Bauausschuß – Sanierungsvorschläge für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums machen kann.

Es ist weiter nicht zu beanstanden, daß das Landgericht eine Mitgliedschaft des Verwalters im Bauausschuß für nicht möglich gehalten hat. Die Verwaltung einerseits und die Unterstützung und Überwachung des Verwalters bei der Sanierung durch den Bauausschuß lassen diese Mitgliedschaft im Gegensatz zu den übrigen Beiräten nicht zu. Deswegen kann der Bauausschuß auch nicht, wie die Antragsgegner meinen, die Eigentümerversammlung vertreten da er für die Sanierung und mit ihren Abschluß endend der maßgebliche Verwaltungsbeirat ist.

Schließlich ist der Haftungsausschluß für Fahrlässigkeit der Mitglieder des Bauausschusses ohne den Verwalter nicht zu beanstanden (§ 276 II BGB). Dem steht einerseits die nicht entgegen, die einen Haftungsausschluß nicht untersagt, und zum anderen ist ein Haftungsausschluß gerade für ehrenamtlich tätige Beiräte, die sich oft nur dann zu einer unentgeltlichen Mitarbeit entschließen, vertretbar und geboten. Ein Mehrheitsbeschluß ist dazu erforderlich, aber auch ausreichend (vgl. Merle, Haftungsbeschränkung und -ausschluß durch Vereinbarung und Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, DWE 84, 2).

Da der Eigentümerbeschluß vom 13.11.1985 zu TOP 6 im übrigen mit der und dem Gesetz vereinbar ist, waren die weitere Beschwerde und die Anschlußbeschwerde zurückzuweisen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 47, 48 II WEG. Bei der Wertfestsetzung ist der Senat der amtsgerichtlichen Festsetzung gefolgt.

Fundstellen

OLGZ 1988, 188