Baubehördlich geforderte Fäkalienhebeanlage zur Entsorgung eines Restaurants als Sondereigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG

Kommentar

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden:

Eine von der Baubehörde vorgeschriebene Fäkalienhebeanlage, die ausschließlich der Entsorgung eines Sondereigentums dient, ist nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass zum Sondereigentum u. a. auch alle Versorgungs-, Entwässerungs-, Be- und Entlüftungsanlagen ab der Stelle gehörten, ab der nur noch ein Sondereigentum angeschlossen sei.

Eine ordnungsgemäße Nutzung des Sondereigentums des Gaststätteneigentümers sei nur möglich, wenn die von der Baubehörde verlangte Fäkalienhebeanlage eingebaut werde (als Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes). Allerdings könne jeder Eigentümer solche Maßnahmen nur dann fordern, wenn es sich um Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handle. Der Anspruch erstrecke sich nicht auf Sondereigentum, weil dessen Instandhaltung und Instandsetzung Sache des einzelnen Wohnungseigentümers sei (vgl. § 14 Nr. 1 WEG).

Nach der hier getroffenen Vereinbarung gehöre jedoch die Hebeanlage allein zum Sondereigentum des betreffenden Teileigentümers. Es sei auch bei diesem Einrichtungsteil nicht von zwingendem gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG auszugehen. Bei der Prüfung dieser Frage sei nämlich zu berücksichtigen, dass die Begründung von Sondereigentum an den in § 5 Abs. 2 WEG genannten Gebäudeteilen sowie Anlagen und Einrichtungen vom Gesetzgeber ausgeschlossen worden sei, um eigenmächtige Verfügungen eines Sondereigentümers über sie zum Nachteil der Gemeinschaft zu verhindern. Die Bestimmung diene also dem Schutz der Gemeinschaft (BGH, NJW 1990, 447/448).

Vorliegend habe die Hebeanlage ausschließlich die Funktion, das Sondereigentum der Antragstellerseite zu entsorgen. Die Anlage sei auch nicht ein für die Sicherheit des Gebäudes erforderlicher Bestandteil und diene allenfalls mittelbar auch dem Schutz des Gebäudes vor einer Überschwemmung mit Abwasser. Aus § 14 Nr. 1 WEG ergebe sich auch die Verpflichtung des einzelnen Eigentümers gegenüber den anderen Miteigentümern, sein Sondereigentum so instandzuhalten und instandzusetzen, dass keinem anderen Eigentümer ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Die Einbaupflicht der Fäkalienhebeanlage sei hier zulasten des Sondereigentümers erforderlich, weil sonst die Gefahr bestehe, dass Gemeinschaftseigentum oder auch anderes Sondereigentum in Mitleidenschaft gezogen werde.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.10.1991, BReg 2 Z 114/91= ZMR 2/92, 66)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung