Wichtig! Vorrang vor Eigentümerdispositionen
Die in den Bauleitplänen enthaltenen öffentlich-rechtlichen Regelungen überlagern das private Eigentum der Grundstückseigentümer und begrenzen sie in ihren Dispositionsmöglichkeiten. Über die Verwertbarkeit eines Grundstücks und damit auch über seinen Marktwert lässt sich daher nur dann eine endgültige Aussage treffen, wenn bekannt ist, ob und in welchem Maß das Grundstück von der gemeindlichen Bauleitplanung erfasst ist.
Die Rechtsgrundlagen für die gemeindliche Bauleitplanung finden sich in den §§ 1 – 13 BauGB. Nach § 1 Abs. 3 haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nach § 1 Abs. 4 – 6 und § 1a BauGB müssen die Gemeinden bei der Aufstellung der Bauleitpläne gewisse städtebauliche Prinzipien berücksichtigen und die relevanten öffentlichen und privaten Belange gerecht gegeneinander und untereinander abwägen.
Die §§ 2 – 4b BauGB geben sehr präzise Vorschriften über das Aufstellungsverfahren. Die §§ 5 und 9 BauGB befassen sich mit dem Inhalt der Bauleitpläne. Hierbei ist ergänzend zu beachten, dass sich inhaltliche Regelungen auch in der Baunutzungsverordnung, die gegenwärtig in der Fassung der Bekanntmachung vom 11.6.2013 gilt, finden. Die Bauleitplanung kennt 2 unterschiedliche Planungsarten, nämlich den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan.
Der Flächennutzungsplan als erste Planungsstufe
Der Flächennutzungsplan, der auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet wird, stellt die erste Planungsstufe der gemeindlichen Bauleitplanung dar. In ihm ist für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen darzustellen. Der Flächennutzungsplan ist damit die umfassende räumliche Planung auf der Ebene der Gemeinde. Er gibt neben den Planungen der Gemeinde selbst auch Aufschluss über die Planungen und Maßnahmen anderer Träger, soweit sich diese auf die räumliche Ordnung im Gemeindegebiet auswirken.
Die Aufstellung eines Flächennutzungsplans zwingt die Gemeinde zur Überlegung, welche Teile des Gemeindegebiets bebaut und mit welcher Art der Bebauung sie versehen werden sollen, welche Fläche einer landwirtschaftlichen, Gemeinbedarfs- oder sonstigen Nutzung zugeführt werden sollen. Der Flächennutzungsplan wird im Allgemeinen auf der Grundlage der Flurkarte im Maßstab 1:5000 aufgestellt.
Beachte! Bürger hat keine Rechte oder Pflichten aus F-Plan
Mit der Bezeichnung als vorbereitender Bauleitplan stellt das Gesetz klar, dass der Flächennutzungsplan noch keine Rechte und Pflichten für den einzelnen Bürger enthält. Er bindet lediglich die Gemeinde und die an seiner Aufstellung beteiligten öffentlichen Planungsträger, soweit sie ihm nicht widersprochen haben. Wichtig für den privaten Grundstückseigentümer ist also, dass die Darstellung eines Grundstücks als Baugebiet im Flächennutzungsplan ihm noch kein Baurecht gibt. Umgekehrt wird auch durch die Wegnahme einer Baulanddarstellung im Flächennutzungsplan kein Recht entzogen und damit keine Entschädigungspflicht der Gemeinde ausgelöst.
Es wäre jedoch verfehlt, aus der Tatsache, dass Flächennutzungspläne nicht den Charakter verbindlicher Rechtsnormen besitzen, den Schluss zu ziehen, Flächennutzungspläne seien von sekundärer Bedeutung. Im Flächennutzungsplan werden nämlich die Weichen für die spätere Aufstellung von Bebauungsplänen gestellt, wie sich aus § 8 BauGB ergibt. Die Aussagen der Flächennutzungspläne spielen auch im Geschäftsverkehr eine erhebliche Rolle, da der Grundstücksmarkt z. B. die Frage, ob ein Grundstück Bauerwartungsqualität besitzt oder nicht, nach den Darstellungen des Flächennutzungsplans beantwortet.
Der Bebauungsplan als 2. Planungsstufe
Der Bebauungsplan ist die zweite Planungsstufe der gemeindlichen Bauleitplanung und verdichtet und konkretisiert die Darstellung des Flächennutzungsplans. Bebauungspläne beschränken sich zumeist auf Teile des Gemeindegebiets, da es zu arbeitsaufwendig wäre, für das ganze Gemeindegebiet einen solchen Plan aufzustellen.
Der Bebauungsplan legt nicht nur die im Flächennutzungsplan bereits vorgegebene Flächenaufteilung im Einzelnen fest, er enthält auch detaillierte Bestimmungen über die Höhenentwicklung, Dichte der Bebauung und die sonstige Nutzung. Im Regelfall wird im Bebauungsplan die künftige städtebauliche Gestaltung eines Gebiets dreidimensional festgelegt. Die Gemeinden haben es allerdings in der Hand, mit welcher Intensität sie Festsetzungen im Bebauungsplan treffen. Sie können sich auf einige wenige Festsetzungen beschränken, sie können aber auch sehr detaillierte Festsetzungen treffen.
Enthält ein Bebauungsplan die in § 30 Abs. 1 BauGB genannten Mindestvoraussetzungen, nämlich Aussagen zu Art und Maß der baulichen Nutzung bezüglich der überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen, so spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan.
Bebauungspläne, die diese Festsetzungen ...