Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 8.4.3 Verjährung

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.^[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.^[2]

Praxis-Beispiel

Hemmung der Verjährung

Ein Wohnungseigentümer baut im Juni 2024 einen Balkon an seine im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung an. Im August 2024 wird der Balkonanbau durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Auf entsprechende Anfechtungsklage des im Erdgeschoss unterhalb der Wohnung und durch den Balkonanbau aufgrund Verschattung unbillig beeinträchtigten Wohnungseigentümers wird dieser Beschluss im September 2026 rechtskräftig für ungültig erklärt. Der Zeitraum von August 2024 bis September 2026 wird in die Verjährungsfrist nicht einberechnet, da die bauliche Veränderung in diesem Zeitraum durch Beschluss genehmigt war. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass ein Beschluss so lange gültig ist, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird.^[3]

Ist ein Rückbauanspruch verjährt, kann der Eigentümer, der die ungenehmigte bauliche Veränderung vorgenommen hat, nicht mehr selbst und auf eigene Kosten zum Rückbau verpflichtet werden. Die Wohnungseigentümer können allerdings trotz Verjährung die Beseitigung der baulichen Veränderung auf Kosten aller Wohnungseigentümer beschließen, da diese rechtswidrig bleibt und von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden muss.^[4] Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in 2-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anspruchsberechtigt.^[5]

Ist der Rückbauanspruch verjährt, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht das Recht, von anderen Wohnungseigentümern oder Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten selbst zu beseitigen. § 1004 BGB gibt dem einzelnen Wohnungseigentümer nämlich kein Selbstbeseitigungsrecht. Zwar können die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG beschließen, eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beseitigen. Fehlt es an einem solchen Beschluss, bzw. ist ein solcher nicht mit Mehrheit gefasst, muss derjenige Wohnungseigentümer, der die Beseitigung durchsetzen will, eine Beschlussersetzungsklage erheben.^[6]

Entsprechend kann auch der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft scheitert jedenfalls dann, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitender Grundsatzbeschluss gefasst wurde.^[7]

Änderungen an der Baumaßnahme

Ein Wohnungseigentümer, der im Hinblick auf eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung beseitigungspflichtig ist, aber aufgrund Verjährung auf diese Beseitigung nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, erlangt eine Rechtsposition nur dergestalt, dass dieser Zustand faktisch zu dulden ist. Dies verleiht dem betreffenden Eigentümer grundsätzlich nicht die Befugnis, den erreichten Zustand hernach weiter zu verändern. Nimmt er Änderungen an der ursprünglich ungenehmigten baulichen Veränderung vor, beginnt faktisch eine neue Verjährungsfrist.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 4.7.2014, V ZR 183/13, ZMR 2014, 996.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.2.2019, 2-13 S 59/18, ZMR 2019, 432.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16, ZMR 2017, 760.

[4] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 98/17, ZMR 2018, 856; AG Dortmund, Urteil v. 28.8.2014, 512 C 14/14, ZMR 2015, 69.

[5] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 98/17, ZMR 2018, 856.

[6] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 149/18, ZMR 2020, 43.

[7] LG Hamburg, Urteil v. 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462.

[8] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.6.2008, 3 Wx 217/07, NZM 2009, 442.