Bauliche Veränderung: Gemeinschaftliche Maßnahme eines nicht privilegierten Bauvorhabens mit Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern (Beschluss)

Kurzbeschreibung

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Die Kosten dieser Maßnahmen sind nur von denjenigen Eigentümern zu tragen, die sie beschließen. Das Beschlussmuster behandelt den Fall, dass die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung nur unter der Bedingung beschließen möchte, dass es zu einer Kostenverteilung unter allen Eigentümern gem. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kommt, dass also mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der MEA dafür stimmen.

Vorbemerkung

Bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme nur diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschließen. Sich enthaltende Wohnungseigentümer oder diejenigen, die mit Nein stimmen, sind zur Kostentragung nicht verpflichtet, sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen:

1. Die Maßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
2. Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), wobei hier ein 10-Jahreszeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt liefert.

Das vorliegende Muster behandelt die Vornahme einer baulichen Veränderung unter der Bedingung, dass das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu einer Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG führt. D.h., es muss eine Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen, so dass die bauliche Veränderung von allen Wohnungseigentümern zu bezahlen ist.

Bauliche Veränderung

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TOP XX Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage

Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des durch Herrn/Frau Dipl.-Ing. _____ erarbeiteten Konzepts und des daraufhin erarbeiteten Leistungsverzeichnisses, die Firma ______ mit der Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage zu beauftragen. Im Einzelnen werden insoweit folgende Maßnahmen zur Umsetzung kommen:

_______________________________________________

_______________________________________________.

Die Arbeiten werden am _____ beginnen und voraussichtlich bis zum _____ andauern. Im Vorfeld wird die Firma ______ der Verwaltung einen Bauzeitenplan überreichen.

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Verwaltung zum Abschluss des Werkvertrags mit der Firma ______ auf Grundlage des Angebots der Firma ______ vom _____ zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von _______ EUR. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt unter den Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.

Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von _______ EUR erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:

Wohnung Nr. 1 (24/1.000 MEA): ____ EUR

Wohnung Nr. 2 (36/1.000 MEA): ____ EUR

(...)

Alternativ

Optional: Beiträge werden in separater Liste aufgeführt

Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge sind im Einzelnen in einer entsprechenden Anlage aufgelistet, die den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt wurde und die Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Die Beiträge sind bis zum _____ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, sorgen bitte zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung.

Die Wirksamkeit dieses Beschlusses steht unter der Bedingung, dass es auf Grundlage des Abstimmungsverhaltens der Wohnungseigentümer zu einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nach Maßgabe von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kommt, also mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile für diesen Beschlussantrag votieren.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.