Bauliche Veränderung und Öffnungsklausel (hier: Pflasterung einer gemeinschaftlichen Rasenfläche)

Leitsatz

Pflasterung der Wegefläche zu einem Müllplatz (bisher Trampelpfad über gemeinschaftliche Rasenfläche) als sinnvolle und zumutbare Verbesserung der Anlage; Beschlussfassung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel

Normenkette

§§ 10 Abs. 2, 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

Lässt die Teilungserklärung bauliche Veränderungen, die einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Wohnanlage dienen, mit 2/3-Mehrheit zu, fällt darunter auch die Pflasterung einer Wegeabkürzung zum Müllplatz über eine gemeinschaftliche Rasenfläche, selbst wenn eine angrenzende Sondernutzungsfläche dadurch beeinträchtigt wird. Würde man davon ausgehen, dass eine solche bauliche Veränderung ausnahmslos allen Eigentümern zugute kommen müsste, würde dies zu einer Rückkehr zum Einstimmigkeitsprinzip führen; die hier vereinbarte Öffnungsklausel würde sich bei einer solchen Auslegung selbst ad absurdum führen. Eine solche Auslegung orientiert sich nicht am Sinn und Zweck der Öffnungsklausel, die gerade dazu dienen sollte, solche baulichen Veränderungen, die über eine Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, dem technischen Fortschritt sowie einem gestiegenen Lebens- und Wohnstandard entsprechen und nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich oder aufgrund behördlicher Auflage geboten sind, hier mit 2/3-Mehrheit der Eigentümer zu ermöglichen. Vorliegend war ein sachlicher Grund zur Anlegung des befestigten Weges gegeben, da Eigentümer nunmehr "trockenen Fußes unter Schonung ihres Schuhwerks" den Müllplatz erreichen konnten; es verminderte sich auch die Unfallgefahr bei Eis und Glätte sowie regennassem Rasen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 21.05.2003, 24 W 253/02KG v. 21.5.2003, 24 W 253/02, NZM 16/2003, 642

Anmerkung

Selbst ohne entsprechend vereinbarte Öffnungsklausel hätte man diese Maßnahme als sog. modernisierende Instandsetzung werten können (unter Berücksichtigung der Abgrenzungskriterien solcher Instandsetzung von baulichen Veränderungen nach h.M.). Unter Umständen wäre selbst bei Annahme einer baulichen Veränderung von nur geringer Nachteilswirkung und damit bestehender Duldungspflicht aller Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG zu sprechen. Grundstückssonderrechte dürften allerdings selbst durch einen solchen Trampelpfad bzw. die Befestigung eines solchen Weges nicht beeinträchtigt werden; zumindest müsste im Fall einer nicht duldungspflichtigen Beeinträchtigung eines sonderberechtigten Eigentümers diesem ein geldwerter Ausgleich angeboten und bezahlt werden; vorliegend wurde wohl nicht unmittelbar und gegenständlich in die sondergenutzte Grundstücksfläche eingegriffen.