Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2.1.1 Entfallen der Rückbaupflicht

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Mieter bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, besteht nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.^[1]

Ferner muss der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner (vermeintlichen) Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.

Praxis-Beispiel

Tapezierung durch Mieter oder Vormieter

Daher muss der Mieter auch von ihm angebrachte oder vom Vormieter übernommene Tapeten nicht beseitigen.

Dies gilt auch dann, wenn die entsprechende Renovierungsklausel unwirksam ist, da sich der Vermieter als Verwender der Klausel nicht auf deren Unwirksamkeit berufen kann; anderenfalls würde der Mieter schlechter gestellt als im Fall der Wirksamkeit der Renovierungsklausel, die den Mieter nicht generell, sondern allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert.^[2]

Der Mieter ist auch nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seine Kosten verpflichtet, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hat und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet.^[3]

Dies wird angenommen, wenn es sich um Maßnahmen handelt,

• die auf Dauer angelegt sind und
• nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder
• das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden^[4];
• ferner bei Maßnahmen, die objektiv eine Wertverbesserung bewirken (z. B. vollständiges Fliesen eines Bades, Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung).

In diesen Fällen kann der Mieter einem Verlangen des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands entgegenhalten, dass die vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht beinhaltet hat.^[5]

Eine Rückbaupflicht kann ausnahmsweise auch entfallen bei vom Mieter mit Einverständnis des Vermieters durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Fußbodenausgleich durch Spanplatten; LG Berlin, Urteil v. 6.7.2010, 65 S 355/09, GE 2010, 1269).

Hinweis

Rückbau bei geschmacklich subjektiven, nicht werterhöhenden Baumaßnahmen

Dagegen kann dies nicht angenommen werden, wenn die Maßnahme auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt (z. B. Wanddurchbruch zwischen 2 ausreichend großen Zimmern).

Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass der Vermieter den ihm bekannten Veränderungen des Mietobjekts durch den Mieter nicht widersprochen hat.^[6]

[1] LG Bochum, MDR 1967, 2015.

[2] BGH, Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310.

[3] Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 a. F. Rn. 16.

[4] LG Berlin, Urteil v. 6.7.2010, 65 S 355/09, GE 2010, 1269 beim Einbau von Nachtspeicheröfen und Verlegung von Elektroleitungen über vom Mieter abgehängte Decken; OLG Frankfurt/M., Urteil v. 19.12.1991, 6 U 108/90, WuM 1992, 56; OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.2.1990, 10 U 127/89, ZMR 1990, 218.

[5] LG Mannheim, MDR 1969, 763; LG Hamburg, Urteil v. 17.5.1988, 16 S 230/86, WuM 1988, 305.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.2.1990, 10 U 127/89, DWW 1990, 119.