Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2.2.2 Geschäftsführung ohne Auftrag

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Rudolf Stürzer

Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z. B. Modernisierungsmaßnahmen) kann der Mieter nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn die Maßnahmen dem wirklichen oder wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§ 539 Abs. 1 i. V. m. § 683 BGB). Dies bedeutet, dass der Wille des Mieters darauf gerichtet sein musste, dass er die Maßnahmen für den Vermieter vornimmt (sog. Fremdgeschäftsführungswille).

An das Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens sind strenge Anforderungen zu stellen. Die bloße Duldung von Maßnahmen durch den Vermieter genügt nicht. Insbesondere kann der Vermieter nicht unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Kostenbeteiligung herangezogen werden, wenn es an einem Einverständnis über den Umfang und die Finanzierung der Kosten der beabsichtigten Maßnahmen fehlt.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Fehlender Fremdgeschäftsführungswille

Gegen einen mutmaßlichen Willen des Vermieters kann z. B. sprechen, wenn der Umfang der Arbeiten vom Mieter selbst bestimmt wurde und die erforderlichen Kosten nicht absehbar waren.^{^[2]} Dementsprechend fehlt es an dem notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen, wenn der Mieter Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Erneuerung von Fliesen, sanitären Einrichtungen oder der Küche) vornimmt, um die Mietsache zu verschönern bzw. sie nach seinen Bedürfnissen zu gestalten.^{^[3]}

Liegen die Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vor, kommt nur ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) in Betracht. Ein Bereicherungsanspruch (§ 818 Abs. 2 BGB) des Mieters setzt voraus, dass infolge der Verwendungen des Mieters ein Wertzuwachs eingetreten ist. Bei der Bemessung des Wertersatzes für die Verwendungen des Mieters kommt es somit auf die Erhöhung des Verkehrswerts des Gebäudes an. Ob dieser unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens oder nach anderen Wertermittlungsverfahren zu bestimmen ist, ist eine Frage des Einzelfalls.^{^[4]}

Wichtig

Mieter muss Werterhöhung beweisen

Dies bedeutet, dass sich die Höhe des Anspruchs des Mieters nicht an seinem finanziellen Aufwand, sondern nur an einer eventuellen Werterhöhung des Anwesens bemisst. Hierzu muss der Mieter vortragen und beweisen, dass der Vermieter die Wohnung gerade wegen der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zu einer höheren Miete weitervermieten konnte.^{^[5]}

Praxis-Beispiel

Sanierung von Praxisräumen durch Mieter

Dementsprechend kann der Mieter, der mit Duldung des Vermieters auf eigene Kosten Baumaßnahmen zur Sanierung des Mietobjekts (z. B. Praxisräume) durchführt, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ausgleich für eine Wertsteigerung des Mietobjekts und auch keinen Ersatz für aufgewendete Kosten verlangen, wenn

die Investition des Mieters durch eine günstigere Miete kompensiert werden sollte,
die vorzeitige Beendigung allein aus der Sphäre des Mieters kommt (z. B. Praxisaufgabe) und
die Räume mit Duldung des vorzeitig ausscheidenden Mieters zu derselben günstigen Miete weitervermietet werden.^{^[6]}

Unbeschadet dessen kann der Vermieter einwenden, es handle sich um eine sog. aufgedrängte Bereicherung, die allerdings nur dann zu einem vollständigen Ausschluss von Ansprüchen des Mieters führt, wenn der Mieter unbefugt gehandelt hat.^{^[7]} Dies ist jedoch nicht gegeben, wenn der Vermieter den Änderungen trotz Kenntnis nicht widersprochen hat.^{^[8]}

Ein weiterer Bereicherungsanspruch des Mieters kann entstehen, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet. In diesem Fall bemisst sich die Bereicherung nicht nach den Kosten der getätigten Verwendung oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können.

Praxis-Beispiel