Baumängel: Vergemeinschaftung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, welche Wohnungseigentümer berechtigt sind, über eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte gegen den Bauträger zu beschließen.

Beschlusskompetenz

Die Rechte wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums aus den mit dem Bauträger geschlossenen Verträgen stehen sämtlichen Wohnungseigentümern als Erwerbern zu. Jeder Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Bauträger selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Bauträgers nicht beeinträchtigt sind. So kann der Erwerber die nicht gemeinschaftsbezogenen Rechte auf großen Schadensersatz oder Rücktritt selbstständig geltend machen. Aber auch die auf ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Mängelansprüche kann der Erwerber grundsätzlich selbstständig verfolgen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist hingegen für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen. Das betrifft die Rechte auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz.

Darüber hinaus kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger durch Beschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist insoweit anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen kann, wegen eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums Vorschuss zu fordern oder einen auf die Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch durchzusetzen.

Ausschluss vom Stimmrecht

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht alle Wohnungseigentümer zu bestimmten Beschlussgegenständen stimmberechtigt sind. Für den Fall, dass nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet sind, entscheidet sich der BGH dafür, dass dennoch sämtliche Wohnungseigentümer für eine Vergemeinschaftung zuständig sind.

Sonderumlagen-Beschluss

Grundsätzlich muss zwar in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Summe auch betragsmäßig bestimmt sein. Der BGH klärt indes, dass es ausreicht, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen wissen, dass grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer über eine Vergemeinschaftung beschließen müssen. Ferner müssen sie wissen, dass der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage hinreichend bestimmt sein muss. Der Beschluss muss die anteilmäßigen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer festlegen. Grundsätzlich muss damit in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage auch die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Der BGH meint zwar, es reiche aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar sei und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden könne. Für diese Unschärfe gibt es aber aus rechtlicher Sicht keine Gründe.