Bauträgerverkäufer darf den in der Teilungserklärung erstbestellten Verwalter zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens nicht konkludent (ohne Verlautbarung nach außen) durch einen anderen Verwalter einseitig ersetzen

Normenkette

§ 5 Abs.4 WEG, § 8 Abs.2 WEG, § 10 Abs.2 WEG, § 26 WEG; § 242 BGB

Kommentar

1. Der Bauträger hatte hier in der Teilungserklärung eine bestimmte Firma zur Erstverwalterin bestellt. Dies war einseitig durch ihn als Alleineigentümer möglich und zulässig; gleiches gilt für eine jederzeitige Änderung (h.M., BayObLG, WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn 59; Staudinger/Rapp, § 8 Rn 21); letzteres ergibt sich zwanglos auch daraus, dass ein Alleineigentümer die Teilung gem. § 9 Abs.1 Nr.3 WEG auch vollständig aufheben kann (vgl. Diester, NJW 1971, 1153, 1158). Ebenfalls trifft zu, dass der Alleineigentümer die Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung in der Regel bis zur Besitzergreifung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums behält (vgl. u.a. BayObLG, NZM 1999, 126; WE 1995, 90).

Hat allerdings ein teilender Alleineigentümer einmal hinsichtlich einer Verwalterbestellung eine Regelung in der Teilungserklärung getroffen, so darf er jedenfalls - zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens ( § 242 BGB) - diese nicht einerseits unverändert lassen und andererseits konkludent und von außen nicht wahrnehmbar von ihr abrücken und einen anderen Verwalter bestellen. Wollte man dies zulassen, so würde man sanktionieren, dass potentielle Erwerber hinsichtlich der Person des Verwalters irregeleitet werden, jedenfalls aber bei ihrer Erwerbsentscheidung nicht sicher sein könnten, wer wirklich die Anlage verwaltet und ob dieser Verwalter aus ihrer Sicht als akzeptabel erscheint. Anders ist dies bei Verwalterbestellungen durch Beschlussfassung nach § 26 WEG.

Ob die Duldung einer Verwaltertätigkeit in irriger Annahme der Verwalterbestellung für die Bejahung einer konkludenten Bestellung genügen kann (verneinend OLG Schleswig, WE 1997, 388, 389; BayObLG Z 1987, 54; a.A. OLG Hamm, WE 1997, 24, 26), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn solange - wie hier - bloß ein Teil der Erwerber die Verwalterleistung der Antragstellerin hingenommen und Wohngelder an sie geleistet hat, kann hier die nachfolgend eingesetzte Verwaltung jedenfalls nicht als von der (werdenden) Gemeinschaft bestellt gelten. Vorliegend war auch nicht von einem rechtswirksam zustande gekommenen Verwaltervertrag zu sprechen.

2. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstands von DM 195.000,-

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.02.2001, 3 Wx 450/00)

Zu Gruppe 4

Anmerkung:

Richtig ist nach wohl herrschender Rechtsmeinung, dass ein Bauträger "seine" Teilungserklärung einseitig noch ändern kann bis zur dinglichen Sicherung der Erwerbsansprüche von ersten Wohnungserwerbern, also bis zu erster Auflassungsvormerkungs-Eintragung zu Gunsten eines Ersterwerbers im Grundbuch. Nach dieser Zeit bedarf es für Änderungen bereits der Zustimmung solcher dinglich gesicherten Ersterwerber in grundbuchmäßiger Form (so die verfestigte Rechtsprechung des BayObLG, die insoweit also nicht zusätzlich auf Besitzergreifung einer Wohnung durch einen Ersterwerber abstellt).

Wenn nicht bereits anfänglich geschehen, kann auch ein Bauträgerverkäufer einseitig den ersten Verwalter bestellen und zwar bis zum Beginn der sog. faktischen Gemeinschaft (so ebenfalls insbesondere das BayObLG in ständiger Rechtsprechung); die faktische Gemeinschaft entsteht bekanntlich mit Besitzergreifung einer ersten fertiggestellten rechtsgültig erworbenen Einheit und zuvor zu Gunsten dieses Ersterwerbers eingetragener Auflassungsvormerkung. Damit könnte m.E. ein Bauträger tatsächlich noch bis zu diesem Zeitpunkt einen "erstbestellten" Verwalter "austauschen". Insoweit überzeugt allerdings die Meinung des OLG Düsseldorf, dass solche Änderungen hinsichtlich des eingesetzten Erstverwalters allen Ersterwerbern vor Beginn der faktischen Gemeinschaft bekannt gemacht werden müssten, sich der Wechsel also nicht "konkludent" vollziehen sollte.