OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.02.2001 - 3 Wx 450/00

Leitsatz (amtlich)

Hat der teilende Eigentümer den Verwalter in der Teilungserklärung bestellt, so darf er – zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) – diese nicht einerseits unverändert lassen und andererseits konkludent und nach außen nicht verlautbart hiervon abrücken und einen anderen Verwalter bestellen.

Normenkette

WEG § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 26; BGB § 242

Verfahrensgang

LG Krefeld (Beschluss vom 30.10.2000; Aktenzeichen 6 T 203/00)

AG Krefeld (Aktenzeichen 38 UR II 120/99 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 195.000,– DM.

Tatbestand

I.

Der Beteiligte zu 2 ist der teilende Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 3 sind die Erwerber der einzelnen Wohneinheiten. Die Antragstellerin hält sich für die Verwalterin der Anlage.

§ 14 der Teilungserklärung vom 18. Juli 1997 lautet u. a.:

„Verwalter …

1. Zum ersten Verwalter wird bestellt:

   K. & P. GmbH

   in Düsseldorf, …

2. Über die spätere Bestellung und Abberufung eines … Verwalters beschließen die Raumeigentümer mit Stimmenmehrheit…”

Nach Abgabe der Teilungserklärung begann der Beteiligte zu 2 mit dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten an die Antragsgegner zu 3.

Die K. & P. GmbH geriet in der Folgezeit in Zahlungsschwierigkeiten und beantragte am 23. Januar 1999 beim Amtsgericht Düsseldorf (504 IN 11/99) das Insolvenzverfahren.

Kurz zuvor, Anfang Dezember 1998, wandte sich der Beteiligte zu 2 an die Antragstellerin wegen Übernahme der Verwaltertätigkeit.

Unter dem 07. Dezember 1998 schloss die Antragstellerin mit „den einzelnen Erwerbern des Objektes in Willich, …, vertreten durch den Treuhänder, Herrn H. G.”, ohne Änderung der TE einen u. a. wie folgt lautenden WEG-Verwaltervertrag:

„1.1 Der Vertrag beginnt am Tage der Bezugfertigkeit des Gesamtobjektes und des Besitzübergangs an die Erwerber und endet nach Ablauf von 60 Monaten nach dem vorgenannten Verwaltungsbeginn.”

Der Beteiligte zu 2 und andere Wohnungseigentümer leisteten im Jahr 1999 Wohngeldzahlungen an die Antragstellerin.

Nach Unstimmigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und der Antragstellerin beschlossen diese in einer Eigentümerversammlung vom 27. August 1999, einen neuen Verwalter zu bestellen.

Mit Rundschreiben vom 05. Oktober 1999 teilte die U. D. GmbH aus Ratingen mit, ihr sei zum 01. Oktober 1999 die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage übertragen worden.

Die Antragstellerin, die ihre Verwalterstellung aus einer Bestellung durch den Beteiligten zu 2 und Abschluss eines Verwaltervertrages herleitet, hat beantragt,

festzustellen, dass die W. GmbH, … Düsseldorf, Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft …, … Willich… ist.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 28. April 2000 den Antrag abgelehnt, weil die Antragstellerin in Ermangelung eines wirksamen Bestellungsaktes bzw. Abschlusses eines Verwaltervertrages nicht Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage sei.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 30. Oktober 2000 zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt die Antragstellerin unter Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen entsprechend ihrem erstinstanzlichen Antrag zu entscheiden.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Rechtsstellung der Antragstellerin sei durch die Einberufung der Eigentümer Versammlung seitens des Beteiligten zu 2 nicht tangiert. Denn die Antragstellerin sei in Ermangelung eines entsprechenden Bestellungsaktes und des Abschlusses eines wirksamen Verwaltervertrages nicht Verwalterin der Gemeinschaft geworden. Ursprünglich habe der Beteiligte zu 2 als teilender Eigentümer nach § 14 Nr. 1 der Teilungserklärung die Firma K. zur Verwalterin bestellt gehabt. Die Teilungserklärung habe der Beteiligte zu 2, bevor im Jahre 1999 mit dem Besitzübergang auf die ersten Wohnungseigentümer eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden sei, nicht geändert. Ein konkludenter „Einmannbeschluss” des Beteiligten zu 2 zugunsten der Antragstellerin vor Entstehen der faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft scheide als Bestellungsakt aus. Dies gelte um so mehr als der Beteiligte zu 2 in diesem Stadium ohne weiteres gemäß §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG zum Zwecke der Bestellung eines neuen Verwalters die Teilungserklärung habe ändern können. Nach Entstehung der faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft sei eine Willensbildung im Hinblick auf einen Verwalterwechsel nicht mehr erfolgt. Insbesondere liege in der Entg...