Bauträgervertrag: Geschuldetes Bau-Soll?

1 Leitsatz

Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit den genehmigten Plänen entbindet den Bauträger nicht von seiner Verpflichtung, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Bauträger B errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. Zu der Anlage gehört eine gepflasterte Hoffläche. Wegen einer Höhendifferenz von mehr als 15 cm zwischen der Hoffläche und dem Straßenniveau ist eine ungehinderte Zufahrt zur Hoffläche (und den Garagen und Stellplätzen) nicht gegeben. Unter Hinweis auf diese Höhendifferenz verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K von B, die Höhendifferenz durch eine Anpassung des Niveaus der Hoffläche zu beseitigen. B weigert sich. Die Ausführung der Hoffläche entspreche den genehmigten Plänen. Außerdem habe er zum Ausgleich des Höhenunterschieds auf der öffentlichen Straße keilförmig Schotter aufgeschüttet.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! Die Wohnungseigentümer müssten sich nicht auf unbestimmte Zeit mit einem Provisorium zufriedengeben. Sie hätten Anspruch auf Erfüllung, d. h. auf Herstellung einer ordnungsmäßigen Zufahrt. Daran fehle es. Eine Höhendifferenz von mehr als 15 cm zwischen der Hoffläche und dem Straßenniveau erlaube keine ungehinderte Zufahrt zu den Garagen und Stellplätzen. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung der Hoffläche mit den genehmigten Plänen ändere nichts. Sie würden B nicht von ihrer Verpflichtung entbinden, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen. Sei dies mit den genehmigten Plänen nicht möglich, bedürfe es einer Planänderung. Soweit auf der öffentlichen Straße bereits zum Ausgleich des Höhenunterschieds Schotter keilförmig aufgeschüttet worden sei, beseitige dies den Mangel nicht. Diese Maßnahme sei nicht mit der Gemeinde abgestimmt und sei unstreitig bis heute nicht genehmigt worden. Die Baugenehmigung enthalte keine Genehmigung für eine solche Maßnahme. Abgesehen davon müsste es sich um eine Maßnahme handeln, die dauerhaft eine ordnungsmäßige Zufahrt gewährleiste, was bei einer Auffüllung mit Schotter fraglich erscheine. K sei auch nicht verpflichtet, auf ihre Kosten die Aufschüttung in kurzen Intervallen instand zu halten.

Hinweis

Im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen schuldet der Bauträger ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. An dieser Erfolgshaftung ändert sich nichts, wenn die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der die geschuldete Funktionstauglichkeit des Werkes nicht erreicht werden kann. Der BGH nimmt deshalb eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und damit einen Fehler an, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt (etwa BGH, Urteil v. 8.11.2007, VII ZR 183/05, NZBau 2008 S. 109, 110). Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten worden sind. Nach der Rechtsprechung schuldet auch der Bauträger ein solches funktionstaugliches Werk (BGH, Urteil v. 25.1.2007, VII ZR 41/06, NZBau 2007 S. 243).

4.1 Entscheidung

OLG Nürnberg, Beschluss v. 28.10.2019, 6 U 1114/18