BayObLG Beschluss vom 01.02.1990 - BReg 2 Z 141/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ausnahmsweise direkte Klage auf Verwalterzustimmung

Verfahrensgang

AG Miesbach (Aktenzeichen UR II 93/88)

LG München II (Aktenzeichen 2 T 1282/89)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 17. November 1989 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren im ersten und zweiten Rechtszug wird auf jeweils 57.750 DM festgesetzt. Die Nummern 3 des Beschlusses des Landgerichts und des Beschlusses des Amtsgerichts vom 13. Juni 1989 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage.

Ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Wohnanlage errichtet ist, waren die Eheleute J. Diese übertrugen das Grundstück auf Z. Zu ihren Gunsten wurde an dem Grundstück eine wertgesicherte Reallast – monatliche Rente von 1.000 DM – bestellt. Z. teilte das Grundstück gemäß § 8 WEG und … veräußerte eine Eigentumswohnung an die Antragsgegner als Miteigentümer. Im übrigen blieb er selbst Eigentümer. Die genannte Reallast blieb als Gesamtbelastung an den Wohnungs- und Teileigentumsrechten bestehen. Nachem Z. in Vermögensverfall geraten war, kam sein Wohnungs- und Teileigentum zur Zwangsversteigerung und wurde dem Antragsteller zugeschlagen. Die Reallast fiel in das geringste Gebot und blieb bestehen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.1.1988 veräußerte der Antragsteller sein Wohnungs- und Teileigentum an … den Bruder des Vollstreckungsschuldners.

In Ziffer VIII dieser Urkunde heißt es u. a.

Die Belastungen in Abteilung II laufende Nr. 1 bis. 5 des Grundbuchs (Nr. 2 = Reallast für J.)… werden vom Käufer zur weiteren Duldung übernommen. Insbesondere wird auch die persönliche Verpflichtung aus der Reallast für J. mit Wirkung ab 13.1.1988 übernommen.

Bezüglich der Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums ist in der als Inhalt des jeweiligen Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung bestimmt.

Das Wohnungs- oder Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle… oder bei einer Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung…

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, daß

1. der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder
2. der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit ersetzt werden.

Die Stimmrechtsausübung in der Wohnungseigentümerversammlung ist in der Gemeinschaftsordnung wie folgt geregelt

Gehört eine Einheit mehreren Eigentümern, so haben sie insgesamt nur eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Einheiten, so hat er gleichwohl nur eine Stimme.

Die Wohnungseigentümer bestellten keinen Verwalter.

Die Antragsgegner versagten die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums durch den Antragsteller, weil der Erwerber, obwohl er nach ihrer Auffassung dazu verpflichtet sei, sich nicht bereit erklärt habe, allein die Verpflichtung aus der Reallast in voller Höhe zu erfüllen, sondern nur in Höhe seines Miteigentumsanteils.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums gemäß dem notariellen Vertrag vom 26.1.1988 zu erteilen. Das Amtsgericht hat dem Antrag mit Beschluß vom 13.6.1989 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 17.11.1989 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsteller sei, obwohl er im Grundbuch nicht als Wohnungseigentümer eingetragen sei, antragsberechtigt, weil er im Zwangsversteigerungsverfahren durch Zuschlag (§ 90 ZVG) Eigentum erworben habe. Der Antragsteller könne den Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung im Verfahren nach § 43 Abs. 1 WEG verfolgen und diesen Anspruch unmittelbar gegen die Antragsgegner geltend machen, obwohl weder ein Verwalter bestellt noch ein Beschluß der Wohnungseigentümer über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung zum Kaufvertrag herbeigeführt worden sei. Auf Antrag müsse zwar vom Gericht in dringenden Fällen ein Verwalter bestellt werden, die Voraussetzungen hierfür lägen jedoch nicht vor, weil nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters durch die Versammlung der Wohnungseigentümer mit 2/3 -Mehrheit ersetzt werden könne. Aber auch die Herbeiführ...