BayObLG Beschluss vom 29.06.1988 - BReg 2 Z 164/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zustimmung des Verwalters bei Wohnungsveräußerung an GmbH

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 33/86)

LG München I (Aktenzeichen 4 T 1831/87)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts vom 16. November 1987 wird unter Aufhebung der Kostenentscheidungen des Landgerichts und des Amtsgerichts im Beschluß vom 28. Juli 1987 zurückgewiesen.

II. Die weiteren Beteiligten haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten aller Rechtszüge und die außergerichtlichen Kosten des Antragsgegners im ersten Rechtszug zu tragen. Im übrigen sind außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren im ersten und zweiten Rechtszug wird auf jeweils 90 000 DM festgesetzt. Die Nummern 3 des Beschlusses des Landgerichts und des Beschlusses des Amtsgerichts werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Dem Antragsteller gehören in einer Wohnanlage, die aus über 300 Einheiten besteht, zwei Wohnungen. Der Antragsgegner ist Verwalter. § 13 der als Inhalt des jeweiligen Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung bestimmt:

§ 13 Veräußerung

1. Das Wohnungs-/Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Veräußerung eines Wohnungs-/Teileigentums – auch eines ideellen Bruchteiles – sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verwalters, …

2. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde verweigert werden. Als solcher gilt insbesondere der durch Tatsachen begründete Zweifel daran, daß

   1. der Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder
   2. der Erwerber oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person sich in die Wohngemeinschaft einfügen wird.

   …

Der Antragsteller verkaufte am 14.4.1986 eine seiner Wohnungen zu notarieller Urkunde an die Firma „F. GmbH” in B. und ließ sie ihr gleichzeitig auf. Die Erwerberin hat ein Stammkapital von 150 000 DM. Der Antragsteller ist alleiniger Geschäftsführer. Er ist auch Gesellschafter mit einer Stammeinlage von 50 000 DM; den Rest des Stammkapitals hält eine Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz.

Der Antragsgegner versagte die Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung. Er berief sich auf schlechte Erfahrungen mit anderen Gesellschaften mit beschränkter Haftung, an denen Mitglieder der Familie des Antragstellers beteiligt gewesen seien, und auf Wohngeldrückstände des Antragstellers selbst.

Dieser hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung gemäß dem notariellen Vertrag vom 14.4.1986 zu erteilen. Gründe für die Versagung lägen nicht vor.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 28.7.1987 verpflichtet, seine Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung zu erteilen.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners, der auch seine Passivlegitimation bestreitet, mit Beschluß vom 16.11.1987 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat, teilweise durch Bezugnahme auf den Beschluß des Amtsgerichts, ausgeführt:

Der Antragsgegner sei als Verwalter zu Recht in Anspruch genommen worden, da die Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung in der Gemeinschaftsordnung ihm übertragen worden sei. Dies sei auch mit § 12 WEG vereinbar. Daß der Verwalter hierbei als Treuhänder der Wohnungseigentümer in verdeckter mittelbarer Stellvertretung handle, ändere daran nichts.

Ein wichtiger Grund, die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern, liege nicht vor. Dafür sei allein auf die Person des Erwerbers abzustellen. Es müßten durch Tatsachen belegte Zweifel daran bestehen, daß die Erwerberin die ihr als Wohnungseigentümerin obliegenden finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllen werde. Solche Tatsachen habe der Antragsgegner weder vorgetragen noch glaubhaft gemacht. Das Stammkapital der Erwerberin reiche aus; daß es inzwischen auf 150 000 DM erhöht worden sei, bedeute eine höhere finanzielle Sicherheit für die Gemeinschaft.

Der Umstand, daß der Antragsteller und Geschäftsführer der Erwerberin Wohngeldschulden habe, begründe keinen vernünftigen Zweifel daran, daß die GmbH, die einen weiteren Gesellschafter habe, ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nachkommen werde. Die maßgebliche Stellung des Antragstellers in der Gesellschaft, die das Wohnungseigentum erwerben will, lasse es allerdings als gerechtfertigt erscheinen, dessen bisheriges Verhalten zu berücksichtigen. Den Wohngeldrückständen des Antragstellers von rund 12 000 DM hätten aber Gegenforderungen von rund 30 000 DM gegenübergestanden, da der Antragsteller diesen Betrag mit der Bezahlung von Heizöl für die Gemeinschaft vorgeschossen habe. Er habe insoweit Ausgleichsansprüche gegen die übrigen Wohnungseigent...