Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwalterbestellung
Verfahrensgang
AG Schwabach (Aktenzeichen 1 UR II 1/93) |
LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 5309/93) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 19. November 1993 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 19.140 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin zu 3 begründete als Eigentümerin eines Grundstücks Wohnungseigentum und errichtete auf dem Grundstück eine Wohnanlage; sie ist noch Inhaberin sämtlicher Wohnungseigentumsrechte. Der Antragsteller zu 2 und die Antragsgegner kauften von ihr vor dem 4.11.1992 Wohnungen und nahmen diese in Besitz. Im Wohnungsgrundbuch sind die Käufer noch nicht eingetragen; ihr Eigentumsverschaffungsanspruch ist jedoch noch vor dem genannten Zeitpunkt durch eine Auflassungsvormerkung gesichert worden.
In der Teilungserklärung ist bestimmt:
Ein Verwalter wird heute noch nicht bestellt. Dies behält sich der Grundstückseigentümer ausdrücklich vor.
Am 4.11.1992 schloß die Antragstellerin zu 3 mit der Antragstellerin zu 1 einen Verwaltervertrag ab.
Die Antragsteller haben beantragt, verschiedene Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Diese Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Interesse. Die Antragsgegner haben beantragt festzustellen, daß die Antragstellerin zu 1 nicht wirksam zum Verwalter bestellt worden sei. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 19.4.1993 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 19.11.1993 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Antragstellerin zu 1 sei von der Antragstellerin zu 3 zu einem Zeitpunkt zur Verwalterin bestellt worden, zu dem bereits eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden gewesen sei. Die Wohnungseigentumsanwärter hätten nämlich bereits die Eigentumswohnungen in Besitz genommen gehabt und ihre Eigentumsverschaffungsansprüche seien durch eine Auflassungsvormerkung gesichert gewesen. Nach Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft sei die Antragstellerin zu 3 aufgrund der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung nicht mehr berechtigt gewesen, den Verwalter zu bestellen. Es könne nämlich nicht angenommen werden, daß die Wohnungseigentümer, wovon andernfalls ausgegangen werden müsse, auf ihre zukünftigen Stimmrechte hätten verzichten wollen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 WEG grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer bestellt, ausnahmsweise (§ 26 Abs. 3 WEG) durch das Gericht. Der Verwalter kann aber auch durch Vereinbarung bestellt werden. Da die Teilungserklärung Vereinbarungswirkung hat, kann somit der Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden (BayObLGZ 1974, 275/278 f.; KG DWE 1987, 97).
In der Regel wird der erste Verwalter vom sogenannten Aufteiler oder vom Bauträger in der Teilungserklärung bestimmt (Bub, Wohnungseigentum von A bis Z, 6. Aufl. S. 475). Dies entspricht einem praktischen Bedürfnis. Bereits beim Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann der Verwalter seine Tätigkeit aufnehmen. Wird der erste Verwalter nicht in der Teilungserklärung bestimmt, dann ist das in §§ 24, 26 WEG vorgesehene Verfahren zur Verwalterbestellung einzuhalten. In diesem Fall ist es ausgeschlossen, daß bereits beim Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter vorhanden und die Gemeinschaft handlungsfähig ist. Abzustellen ist auf den Zeitpunkt des Entstehens einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft, da ab diesem Zeitpunkt deren Mitglieder wie Wohnungseigentümer zu behandeln sind (BayObLGZ 1990, 101 f.). Vor diesem Zeitpunkt ist ein Verwalter nicht erforderlich, weil der Alleineigentümer dann noch allein entscheidungs- und handlungsbefugt ist.
Hier ist der erste Verwalter in der Teilungserklärung nicht namentlich bestimmt worden; die Bestellung des Verwalters ist dem Grundstückseigentümer vorbehalten worden. Von diesem Vorbehalt hat er erst nach dem Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft Gebrauch gemacht. Das Entstehen einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft setzt als Mindestanforderungen voraus, daß die Wohnungseigentumsanwärter die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und ihr Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Wohnung durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert ist (BayObLGZ 1990, 101/102; 1991, 150/152). Ob darüber hinaus die Wohnungsgrundbücher angelegt sein müssen oder dies wenigstens beim Grundbuchamt unter Vorlage des Vertrags gemäß § 3 WEG beantragt sein muß (vgl. dazu BayO...