Normenkette
Kommentar
1. Die in der Teilungserklärung dem Grundstückseigentümer ohne weitere Einschränkungen eingeräumte Befugnis zur Bestellung des ersten Verwalters endet grundsätzlich mit dem Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft.
Sehr häufig wird ein Verwalter zulässigerweise vom Bauträger-Alleineigentümer kraft Teilungserklärungsvereinbarung bestellt (vgl. BayObLGZ 1974, 275, 278; KG Berlin, DWE 87, 97). Diese Art der Verwalterbestellung (neben den üblichen Bestellungsarten nach § 26 Abs. 1 und Abs. 3 WEG) hat ihren Grund darin, die Gemeinschaft sofort mit ihrem Entstehen, und sei es auch nur als faktische Wohnungseigentümergemeinschaft, handlungsfähig zu machen. Bereits beim Entstehen einer faktischen oder werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann ein solchermaßen erstbestellter Verwalter seine Tätigkeit aufnehmen. In der faktischen Gemeinschaft sind deren Mitglieder wie Wohnungseigentümer zu behandeln.
Das Entstehen einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft setzt als Mindestanforderungen voraus, dass die Wohnungseigentumsanwärter die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und ihr Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Wohnung durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert ist. Ob darüber hinaus die Wohnungsgrundbücher angelegt sein müssen oder dies wenigstens beim Grundbuchamt unter Vorlage des Vertrages beantragt sein muss, kann offenbleiben. Es besteht aber weder ein Grund noch eine Veranlassung, die Bestellung des ersten Verwalters schlechthin, und sei es erst lange Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, in die Hände des ursprünglichen Alleineigentümers des Grundstückes zu legen.
2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert von 19.140 DM.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 03.03.1994, 2Z BR 142/93= WE 3/1995, 90)
Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
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