BayObLG Beschluss vom 04.08.1994 - 2Z BR 34/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 18433/93)

AG München (Aktenzeichen UR II 952/92)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 7. Februar 1994 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus 19 Wohnungen (Nr. 1 bis 19), zwei Läden (Nr. 20 und 21) und Garagenstellplätzen (Nr. 22 bis 39) besteht. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Ladeneinheit Nr. 20 und der drei Duplex-Garageneinheiten Nr. 29, 30, 31. Zur Aufteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums heißt es in § 10 Abs. 2 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO):

Die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallenden Kosten sollen, soweit irgendwie möglich in folgende drei Bereiche aufgeteilt werden:

1. Läden samt Lagerräumen
2. Wohnungen
3. Tiefgarage.

Es sollen also möglichst alle Kosten entsprechend der Zugehörigkeit auf diese drei Bereiche geteilt werden. Insbesondere sollen die Kosten, die für die Läden und für die Tiefgarage anfallen, ausgeschieden werden und von den jeweiligen Eigentümern dieser Teileigentumsrechte allein getragen werden.

§ 14 GO regelt die Benutzung des Grundstücks gemäß einem Lageplan. Danach steht die Benutzung der grün umrandeten Flächen (Garten) nur den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen und der Ladeneinheit Nr. 21 zu, die blau eingezeichnete Fläche ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer der Ladeneinheit Nr. 20 und die gelb markierte Fläche nur den Eigentümern der Garagenstellplätze. In § 14 GO ist auch bestimmt, daß die Unterhaltung dieser Flächen jeweils den Nutzungsberechtigten allein obliegt.

In der Eigentümerversammlung vom 24.4.1991 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1990, den Wirtschaftsplan 1991 und die Entlastung des Verwalters. Die Eigentümerbeschlüsse wurden von der Antragstellerin mit der Begründung angefochten, die Abrechnung entspreche nicht der Gemeinschaftsordnung. Sie sehe keine Trennung der Kosten für die Bereiche Läden, Wohnungen und Tiefgarage vor, da allein nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werde. Eine Kostenverteilung auf die verschiedenen Bereiche sei jedoch bei folgenden Positionen erforderlich:

• Aufzugskosten inklusive Wartung,
• TÜV- und Behördengebühren,
• Gartenpflege,
• Geräte,
• Material,
• sonstige Bewirtschaftungskosten,
• Anschaffung und
• Reparaturen.

Die Antragstellerin beantragte ferner, die Antragsgegner zu verpflichten, ab 1.1.1991 eine Kostenaufteilung gemäß § 10 Abs. 2 GO vorzunehmen.

Das Amtsgericht erklärte mit Nr. I des Beschlusses vom 9.12.1991 die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse für ungültig. Nr. II des Beschlusses lautet:

Die Antragsgegner werden verpflichtet, ab 1.1.1991 Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 10 Abs. 2 der gültigen Gemeinschaftsordnung in die Bereiche Läden/Wohnungen/Tiefgarage aufzuteilen und auf die Eigentümer dieser Teileigentums- und Wohnungseigentumsrechte entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile umzulegen.

Dieser Beschluß ist rechtskräftig.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 27.10.1992 faßten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 a mit Stimmenmehrheit folgende Beschlüsse:

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt zu § 10 Abs. 2 GO fest, daß die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wozu auch die Kostenarten

   • Aufzug, TÜV-Prüfung, Gartenpflege,
   • sonstige Betriebskosten, Anschaffungen,
   • Reparaturen, laufende Instandhaltung

   gehören, nach Miteigentumsanteilen (1000/1000stel) verteilt und nicht zwischen Laden/Lagerraum – Wohnungen – TG aufgeteilt werden, weil die Gemeinschaftsordnung nur eine Verteilungsanregung gibt, die wegen der Untrennbarkeit der Kosten nicht vollziehbar ist. Ausgenommen von dieser Kostenverteilung sind im Einzelfall solche Aufwendungen, die ausschließlich Verschönerungen/Verbesserungen, Anschaffungen, sofern diese Maßnahmen den Wert der Ersatzbeschaffung übersteigen, innerhalb des Gebäudes betreffen und von der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen worden sind.

2. Die WEG weist die Verwaltung an, die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung wie bisher gemäß § 10 Abs. 3 Ziff 4 GO zu erstellen und keine Trennung zwischen Laden/Lagerraum – Wohnung – TG vorzunehmen, soweit nicht im Einzelfall eine andere Verteilung einzelner Kostenarten gemäß den Beschlüssen der Gemeinschaft in Frage kommt.
3. Zu § 14 GO stellt die WEG klarstellend fest, daß eine Trennung von Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen nicht in Frage kommt, weil § 14 GO eine Regelung vorsieht, die für diese Wohnanlage in der Anwendung ungeeignet ist. Es fehlt eine Zuordnung von Teilflächen des Gemeinschaftseigentums fü...