BayObLG Beschluss vom 04.09.1997 - 2Z BR 78/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters gegen die Eigentümer sowie dessen Verjährung und Verwirkung

Verfahrensgang

LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 1890/95)

AG Kempten (Aktenzeichen UR II 43/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 7. Mai 1997 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.079 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin war bis 30.6.1993 Verwalterin der Wohnanlage, in der den Antragsgegnern eine Wohnung gehört. Die Antragstellerin behauptet, in der Zeit von Juni 1989 bis Juni 1993 Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft getragen zu haben. Sie hat beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung des auf sie entfallenden Teilbetrags von 7.079,77 DM nebst Zinsen hieraus zu verpflichten.

Das Amtsgericht hat den Antrag am 28.7.1995 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluß vom 5.3.1996 zurückgewiesen. Nach Aufhebung dieser Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht durch Beschluß des Senats vom 14.5.1996 haben die Antragsgegner beantragt, die Antragstellerin durch eine Vorabentscheidung zu verpflichten, für die Zeit ihrer Verwaltertätigkeit vom 1.7.1987 bis 30.6.1993 dadurch Rechnung zu legen, daß sie eine geordnete Zusammenstellung der die Einnahmen oder Ausgaben enthaltenden Rechnungen mitteilt und als Belege die Rechnungen, Überweisungsaufträge und Auszüge des Verwalterkontos in geordneter und nachvollziehbarer Form vorlegt; ferner haben sie die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat durch Beschluß vom 7.5.1997 den Antrag auf eine Vorabentscheidung abgewiesen, die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Antragsgegner antragsgemäß verpflichtet. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Für die Aufwendungsersatzansprüche des gewerbsmäßigen Verwalters gelte die kurze Verjährungsfrist von zwei Jahren. Nach dem Verwaltervertrag sei das Wohngeld monatlich im voraus an den Verwalter zu bezahlen. Maßgebend für den Beginn der Verjährungsfrist sei damit das Ausscheiden der Antragstellerin als Verwalterin am 30.6.1993. Der Zahlungsantrag sei am 6.6.1994 gerichtlich geltend gemacht worden. Verjährung sei damit nicht eingetreten.

Eine Überprüfung der vorgelegten Unterlagen ergebe, daß aus sämtlichen Rechnungen der Bezug zu der Wohnanlage der Antragsgegner hergestellt sei. Die Antragstellerin habe diese Rechnungen rechnerisch richtig in die Jahresabrechnungen von 1989 bis 1993 aufgenommen, die Einnahmen gegenübergestellt und die Kosten entsprechend dem Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. An dem rechnerisch richtigen Ergebnis könne sich durch die Vorlage von Kontoauszügen der Bank nichts ändern. Die Antragstellerin habe erklärt, sämtliche Rechnungen seien von ihr überwiesen worden; zum überwiegenden Teil sei dies auch durch Vorlage der Überweisungsträger belegt worden. Für die Richtigkeit der Abrechnungen spreche, daß Nachforderungen von Gläubigern seit Beendigung der Verwaltertätigkeit im Jahr 1993 nicht gestellt worden seien und die übrigen Wohnungseigentümer die Forderungen der Antragstellerin beglichen hätten. Weitere Ermittlungen durch das Gericht seien nicht geboten. Die Behauptung, andere Eigentümergemeinschaften könnten die Zahlungen geleistet haben, sei zu pauschal.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Senat hat in seinem Beschluß vom 14.5.1996 (WuM 1996, 663) die rechtlichen Grundlagen für den Aufwendungsersatzanspruch des ausgeschiedenen Verwalters dargestellt und ausgeführt, daß Voraussetzung eines solchen Anspruchs nicht ein Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung ist. Hierauf wird Bezug genommen.

b) Das Landgericht ist aufgrund der von der Antragstellerin vorgelegten Unterlagen zu der Überzeugung gelangt, daß die Antragstellerin Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnanlage im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG in der geltend gemachten Höhe bezahlt hat. An diese Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden, weil sie rechtsfehlerfrei zustandegekommen ist; eine weitergehende Überprüfung ist dem Senat daher verwehrt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 561 Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch für die Ausführungen des Landgerichts dazu, daß für die getroffene Feststellung nicht eine weitergehende Rechnungslegung seitens der Antragstellerin erforderlich ist. Zutreffend weist das Landgericht in diesem Zusammenhang darauf hin, der Umstand, daß zwischenzeitlich keine Forderungen Dritter an die Wohnungseigentümer gestellt wurden, spreche dafür, daß die von der Antragstellerin aufgeführten Rechnungen tatsächlich auch von ihr bezahlt wu...