BayObLG Beschluss vom 05.02.1998 - 2Z BR 127/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Änderung des Teilungsvertrags

Verfahrensgang

LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 1788/96)

AG Kaufbeuren (Aktenzeichen UR II 21/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 11. August 1997 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert wird auf 25.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragstellern gehört ein Dachgeschoßraum, der im Teilungsvertrag vom Jahr 1977 wie folgt beschrieben ist:

Teileigentum von 26/1000 an der im Dachgeschoß gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeit …

Der Dachgeschoßraum ist zu Wohnzwecken ausgebaut und wird entsprechend genutzt. Die Wohnungseigentümer haben sich ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 5.12.1992 mit großer Mehrheit gegen die Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken ausgesprochen. In der Bauherrenversammlung vom Jahr 1976 war „der Antrag des Bauherrn … (= Antragsteller): ‚Ausbau des Dachraumes als Wohnung’ einstimmig angenommen” worden.

Die Antragsteller wurden auf Antrag von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung im Jahr 1991 erworben hatten, durch Beschluß des Senats vom 13.1.1994 (WE 1995, 27 und 157) verpflichtet, die Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken einzustellen und den Raum der im Teilungsvertrag vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen. Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, einer Änderung des Teilungsvertrags von 1977 zuzustimmen, so daß eine Nutzung des Dachgeschoßraums zu Wohnzwecken zulässig ist. Zur Begründung tragen die Antragsteller vor, die Bezeichnung des Dachgeschoßraums im Teilungsvertrag als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit sei nur im Hinblick auf bauordnungsrechtliche Vorschriften und zur Erlangung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgenommen worden. Alle Beteiligten an dem Teilungsvertrag seien sich darüber einig gewesen, daß der Dachgeschoßraum als Wohnung benutzt werden dürfe; er sei auch von Anfang an so genutzt worden. Inzwischen sei der Ausbau des Dachgeschoßraums zu einer Wohnung behördlich genehmigt worden.

Das Amtsgericht hat dem Antrag am 1.8.1996 im wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat ihn durch Beschluß vom 11.8.1997 abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Nach dem Teilungsvertrag vom Jahr 1977 handle es sich bei dem Dachgeschoßraum um Teileigentum, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Gegen ihren Willen könnten die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, einer Änderung des Teileigentums in Wohnungseigentum zuzustimmen und den Teilungsvertrag entsprechend zu ändern. Dies komme nur in Betracht, wenn aufgrund außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße. Dies sei nicht der Fall. Auf den in der Bauherrenversammlung vom Jahr 1976 gefaßten Beschluß könnten sich die Antragsteller nicht berufen, weil dieser keinen Eingang in den Teilungsvertrag gefunden habe. Die Wohnungseigentümer hätten einer Nutzungsänderung zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Im übrigen müßten die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung erst später erworben hätten, eine entsprechende Vereinbarung nicht gegen sich gelten lassen, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sei. Die Wohnungseigentümer hätten sich bereits 1979 gegen den Ausbau des Dachgeschoßraums ausgesprochen. Für die Antragsteller sei daher zu keinem Zeitpunkt ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Teilungsvertrag gemäß § 3 Abs. 1 WEG vom Jahr 1977 über die Begründung von Wohnungseigentum und die sich darauf gründende Grundbucheintragung sind hinsichtlich des Dachgeschoßraums eindeutig. Danach handelt es sich bei diesem Raum um Teileigentum im Sinn des § 1 Abs. 3 WEG, also um einen nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum. Darin liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG (vgl. Beschluß des Senats vom 13.1.1994, WE 1995, 27). Eine Anspruchsgrundlage für die von den Antragstellern verlangte Zustimmung zu einer Änderung des durch den grundbuchamtlichen Vollzug der Teilungsvereinbarung vom Jahr 1977 geschaffenen Rechtszustands ist nicht erkennbar.

b) Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein vertraglicher Anspruch der Antragsteller auf Änderung des Teilungsvertrags gegen die damaligen Miteigentümer im Sinn des § 3 Abs. 1 WEG begründen ließe. Denn ein solcher Anspruch könnte jedenfalls nicht gegen diejenigen Antragsgegner geltend gemacht werden, die als spätere Erwerber ihres Wohnungseigentums nicht identisch sind mit den seinerzeitigen Miteigentümern. Auch ein etwaiger Mangel des Gründungsvert...