BayObLG Beschluss vom 13.01.1994 - 2Z BR 130/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassung der Nutzung eines Dachgeschoßraumes zu Wohnzwecken

Verfahrensgang

AG Kaufbeuren (Aktenzeichen UR II 6/93)

LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 1213/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 20. Oktober 1993 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragstellern gehört eine Erdgeschoßwohnung, die sie im Jahre 1991 erworben haben, den Antragsgegnern ein Dachgeschoßraum. Dieser ist im Teilungsvertrag vom Jahr 1977 wie folgt beschrieben:

Teileigentum von 26/1000 an der im Dachgeschoß gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeit …

Der Dachgeschoßraum ist zu Wohnzwecken ausgebaut und wird entsprechend genutzt. Die Wohnungseigentümer haben sich ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 5.12.1992 mit großer Mehrheit gegen die Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken ausgesprochen. In der Bauherrnversammlung vom Jahr 1976 war „der Antrag des Bauherrn … (= Antragsgegner): ‚Ausbau des Dachraumes als Wohnung’ einstimmig angenommen” worden.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Nutzung des Dachgeschoßraumes zu Wohnzwecken einzustellen und den Raum der im Teilungsvertrag vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen. Das Amtsgericht hat am 22.4.1993 den Antrag abgewiesen, das Landgericht hat ihm durch Beschluß vom 20.10.1993 stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die nähere Zweckbestimmung des Teileigentums im Teilungsvertrag als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter auszulegen. Eine Nutzung als Wohnung beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Dies gelte um so mehr, als die Antragsgegner ihre Wohnung nunmehr verkauft hätten und nur noch den Dachgeschoßraum zu Wohnzwecken nutzten. Eine stillschweigende Vereinbarung, daß der Dachgeschoßraum zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, liege nicht vor. Auf Grund der Angaben des Beteiligten Q. und der vorgelegten Schreiben stehe fest, daß sich die Wohnungseigentümer schon in den Jahren 1977 und 1979 beim Bauamt erkundigt hätten, ob der Ausbau überhaupt genehmigt sei. Allein daraus, daß der Dachgeschoßraum bei den Abrechnungen als Wohnung behandelt worden sei, lasse sich eine Vereinbarung über die Nutzung nicht ableiten; dies gelte um so mehr, als der Ausbau zu Wohnzwecken des öfteren kontrovers von den Wohnungseigentümern diskutiert worden sei. Im übrigen würde eine Vereinbarung, weil sie nicht in das Grundbuch eingetragen worden sei, nicht gegenüber den Antragstellern wirken, die erst im Jahre 1991 ihre Wohnung erworben hätten. Aus diesen Gründen sei der Unterlassungsanspruch der Antragsteller auch nicht verwirkt. Auf den Beschluß der Bauherrnversammlung könnten sich die Antragsgegner nicht berufen, weil er durch den Teilungsvertrag seine Gültigkeit verloren habe.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Unterlassungsanspruch der Antragsteller ist gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

a) Der Dachgeschoßraum ist im Teilungsvertrag nicht näher bezeichnet, z.B. als Speicher; eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im engeren Sinn gemäß § 15 Abs. 1 WEG (s. hierzu BayObLG WuM 1992, 704 m.w.Nachw.) liegt damit nicht vor. Der Teilungsvertrag wiederholt lediglich die gesetzlichen Abgrenzungsmerkmale von Wohnungseigentum und Teileigentum und bezeichnet das Teileigentum als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit (§ 1 Abs. 1, 3 WEG). Auch in der Festlegung als Wohnungseigentum oder Teileigentum, die bei der Begründung von Wohnungseigentum im Gegensatz zu einer Zweckbestimmung im engeren Sinn notwendigerweise vorgenommen werden muß, liegt eine Zweckbestimmung.

Bei der Festlegung als Teileigentum dürfen die im Sondereigentum stehenden Räume zu jedem beliebigen Zweck, ausgenommen als Wohnraum, genutzt werden. Bei dieser Festlegung handelt es sich nicht um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander im Sinn von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, sondern um einen notwendigen Teil des dinglichen Aktes zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum. Er ist einer Änderung durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG entzogen (a.M. Weitnauer WEG 7. Aufl. § 15 Rn. 15; die zum Beleg angeführte Entscheidung des OLG Braunschweig vom 8.11.1976, DNotZ 1977, 438, betrifft andere Fragen; die ferner angeführte Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 23.7.1986, NJW-...