BayObLG Beschluss vom 05.08.1999 - 2Z BR 32/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

1. Wird die in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß abgeändert, so ist der Beschluß den zukünftigen Abrechnungen zugrundezulegen.

2. Bei der Auslegung eines Eigentümerbeschlusses sind auch schriftliche Unterlagen (Urkunden) heranzuziehen, auf die in dem Beschluß Bezug genommen ist.

Normenkette

BGB § 133; WEG § 10 Abs. 1 S. 2, § 16 Abs. 2, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 04.02.1999; Aktenzeichen 1 T 13515/98)

AG München (Urteil vom 02.07.1998; Aktenzeichen 482 UR II 292/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 4. Februar 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 23.126 DM, der Geschäftswert für das Verfahren vor dem Amtsgericht auf 27.126 DM festgesetzt; die Nummer III des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 2. Juli 1998 wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage mit 15 Wohnungen, die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Zur Anlage gehört als eigenes Teileigentum mit einem Miteigentumsanteil von 26/1000 eine Tiefgarage mit 13 Stellplätzen; die Antragstellerin ist nicht Miteigentümerin dieses Teileigentums.

Die Antragstellerin greift die Abrechnung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums durch die weitere Beteiligte an, insbesondere die Abrechnung der auf die Tiefgarage entfallenden Kosten. Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält zur Lasten- und Kostenverteilung in § 7 folgende Regelung:

1. Von den der Gemeinschaft zur Last fallenden Kosten werden auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt:

   1. nach dem Verhältnis der sich aus der Teilungserklärung ergebenden Miteigentumsanteile alle Lasten, soweit nachstehend nichts anderes bestimmt ist …
   2. die Entschädigung für den Verwalter, …
2. Das Wohngeld für die Pkw-Abstellplätze wird berechnet aus der Hälfte der 1000stel-Anteile, zuzüglich Verwaltungskosten von DM 1,– + Mehrwertsteuer (siehe Hausverwaltervertrag). …
3. Alle Reparaturkosten, die Kosten der Gesamt Unterhaltung der Sammelgarage, sind von den Garageneigentümern zu je 1/13 zu tragen, gleichgültig wo die Reparatur anfällt.

Am 18.4.1986 kam es in einem von der Antragstellerin angestrengten Wohnungseigentumsverfahren vor dem Landgericht zu folgendem Vergleich:

Die Antragsgegner und der Verwalter, der dem Verfahren zum Zwecke eines Vergleichsabschlusses beitritt, verpflichten sich, ab der Abrechnung für das Geschäftsjahr 1985 die Vergütung für den Verwalter nach Miteigentumsanteilen abzurechnen.

In einem anderen, von der Antragstellerin wegen der Jahresabrechnung durch den damaligen Verwalter eingeleiteten Verfahren kam es vor dem Amtsgericht am 21.11.1989 zu einem weiteren Vergleich; danach waren sich „die Beteiligten … weiter darüber einig, daß … ab dem Abrechnungszeitraum 1989 alle getrennt erfaßbaren Kosten für die Tiefgarageneinheit auch nur deren Bruchteilseigentümern auferlegt werden”; die Antragstellerin nahm in dem Vergleich ihren Anfechtungsantrag zurück.

In der Versammlung vom 13.12.1989 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, die Abrechnung in den folgenden Jahren entsprechend der Rechtsauskunft der Rechtsanwälte D. und R. vom 14.11.1989 und dem Vergleich vom 21.11.1989 vorzunehmen. In der vom damaligen Verwalter erbetenen schriftlichen Rechtsauskunft ist ausgeführt, daß die Verwalter Vergütung aufgrund des 1986 geschlossenen Vergleichs als Gesamthonorar zu kalkulieren und dann nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer einschließlich der Tiefgarageneigentümer aufzuteilen sei.

In der Versammlung vom 24.3.1997 billigten die anwesenden Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 2 gegen die Stimme der Antragstellerin die Gesamt-, Einzel- und Heizkostenabrechnung 1996 und erteilten der weiteren Beteiligten Entlastung. Die Antragstellerin hat am 23.4.1997 beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 2.7.1998 abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 4.2.1999 zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragstellerin hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Abrechnung der weiteren Beteiligten für das Jahr 1996 griffen nicht durch. Die Verwalter Vergütung von insgesamt 6.982,80 DM sei zu Recht auf die Antragstellerin entsprechend ihrem Miteigentumsanteil von 38,22/1000 umgelegt worden. Diese Umlegung ergebe sich aus dem Vergleich vom 18.4.1986, der die in § 7 GO entha...