Entscheidungsstichwort (Thema)
Änderung der Hausordnung
Normenkette
WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 1
Verfahrensgang
LG Traunstein (Beschluss vom 16.10.1991; Aktenzeichen 4 T 1069/91) |
AG Laufen (Beschluss vom 25.02.1991; Aktenzeichen UR II 83/90) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Landgerichts Traunstein vom 16. Oktober 1991 und des Amtsgerichts Laufen vom 25. Februar 1991 aufgehoben.
II. Nr. 1 der Hausordnung vom Jahr 1969 wird mit Wirkung ab 1. März 1992 für ungültig erklärt.
III. Die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für alle Rechtszüge wird auf 5 000 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; dem Antragsteller gehört eine Einzimmerwohnung im Erdgeschoß.
§ 5 Abs. 1 Sätze 3 und 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) lauten:
Im einzelnen ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die vom Verwalter aufzustellende Hausordnung maßgebend. Die Bestimmungen dieser Hausordnung können durch die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit geändert werden.
Nr. 1 der vom Verwalter aufgestellten Hausordnung lautet:
Die Wohnungsinhaber ein und desselben Stockwerkes haben im wöchentlichen Wechsel jeweils eine Woche hindurch für die Reinigung der Podeste, Treppen (von der Wohnung abwärts) und der zugehörigen Fenster im Treppenhaus Sorge zu tragen. Die Wohnungsinhaber des Erdgeschosses haben außer dem Erdgeschoßpodest und der Treppe abwärts bis zur Kellertür, auch das Eingangspodest im Erdgeschoß innerhalb der Haustür, sowie die Haustür selbst sauber zu halten und das Glas zu putzen. Die Putzmittel sind von den Wohnungsinhabern zu stellen.
Am 31.10.1990 lehnten die Wohnungseigentümer den Antrag des Antragstellers ab, die Nr. 1 der Hausordnung dahin abzuändern, daß mit den Putzarbeiten eine Reinigungsfirma beauftragt wird und die Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer verteilt werden.
Der Antragsteller hat daraufhin denselben Antrag beim Amtsgericht gestellt. Dieses hat am 25.2.1991 unter Abweisung des Antrags im übrigen die Zustimmung der Antragsgegner dazu ersetzt, daß an Nr. 1 der Hausordnung folgender Satz angefügt wird:
Soweit ein Wohnungseigentümer hierzu nicht bereit ist, hat er dies dem Verwalter schriftlich mitzuteilen, der eine geeignete Firma oder Person mit der Durchführung der Reinigungsarbeiten insoweit beauftragt; die Kosten hierfür sind von den Eigentümern der betroffenen Wohnungen nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.
Entscheidungsgründe
II.
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum turnusmäßigen Reinigen des Treppenhauses könne durch eine Hausordnung begründet werden, die nicht den Charakter einer Vereinbarung habe. Ob den Wohnungseigentümern die Verpflichtung zu sonstigen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden könne, brauche nicht entschieden zu werden. Die Treppenhausreinigung sei in Mietshäusern seit eh und je von den Mietern durchzuführen. Deshalb könne eine entsprechende Regelung bei Wohnungseigentümern in einer Hausordnung begründet werden.
Inhaltlich sei die Regelung nicht zu beanstanden. Daß im Eingangsbereich mehr Schmutz anfalle als in den oberen Stockwerken und die Eigentümer von Erdgeschoßwohnungen daher eine lästigere Verpflichtung zu erfüllen hätten, ergebe sich aus der Natur der Sache und sei hinzunehmen.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, die nach § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann, die Aufstellung einer Hausordnung.
Es ist nicht ausgeschlossen, die Hausordnung als Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Vereinbarung zu regeln; dies ist dann der Fall, wenn die Hausordnung Bestandteil der Gemeinschaftsordnung ist. Zweckmäßig ist dies jedoch nicht, weil die Anpassung der Hausordnung an veränderte Bedürfnisse der Gemeinschaft dadurch erheblich erschwert würde (BayObLGZ 1975, 201/204). Sachgerecht ist es vielmehr, die Aufstellung der Hausordnung einem Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu überlassen oder wie hier dem Verwalter zu übertragen. In diesem Fall stellt die Hausordnung keine Vereinbarung dar, kann also durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer abgeändert werden (OLG Stuttgart NJW-RR 1987, 976; Weitnauer WEG 7. Aufl. Rn. 14, Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. Rn. 21, Augustin WEG Rn. 43, Palandt/Bass...