Treppenhausreinigung kann grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss Eigentümern zur unmittelbaren Erledigung übertragen werden

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 5 Nr. 1 WEG

Kommentar

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass der Verwalter eine Hausordnung aufstellt, so steht diese unter dem Vorbehalt einer Abänderung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer oder gerichtlichen Entscheidung.

Die Reinigung des Treppenhauses kann grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss oder eine vom Verwalter aufgestellte Hausordnung den Wohnungseigentümern zur unmittelbaren Erledigung übertragen werden.

Wird die Reinigung des Eingangsbereiches, in dem besonders viel Schmutz anfällt, durch die Hausordnung übertragen, stellt dies keine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende Regelung dar.

Nach Meinung des Senats ist es nicht ausgeschlossen, eine Hausordnung als Gebrauchsregelung durch Vereinbarung zu treffen; dies sei dann der Fall, wenn die Hausordnung Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sei; zweckmäßig sei dies jedoch nicht, weil die Anpassung der Hausordnung an veränderte Bedürfnisse der Gemeinschaft dadurch erheblich erschwert würde; sachgerecht sei es vielmehr, die Aufstellung der Hausordnung einem Mehrheitsbeschluss zu überlassen oder - wie hier - dem Verwalter zu übertragen; in diesem Fall stelle die Hausordnung keine Vereinbarung dar, könne also durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden.

Die Frage, ob Wohnungseigentümer ganz allgemein verpflichtet werden könnten, bestimmte Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen persönlich zu erbringen oder durch Dritte auf ihre Kosten erbringen zu lassen, und ob es dazu einer Vereinbarung bedürfe oder dies auch durch Mehrheitsbeschluss möglich sei, werde in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet (vgl. u. a. OLG Hamm, DWE 87, 63 - nur LS - und OLG Stuttgart, NJW-RR 87, 976).

Im Übrigen liege es nach Meinung des Senats nahe und sei wohl auch die zweckmäßigere Lösung, mit der Reinigung des Treppenhauses einen Dritten zu beauftragen und die dadurch entstandenen Kosten gem. § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer anteilig umzulegen; dadurch würden insbesondere auch Streitigkeiten darüber vermieden, ob ein einzelner Eigentümer seiner Reinigungspflicht ordnungsgemäß nachkomme.

Auch im Hinblick auf die Entscheidungen des Kammergerichts (OLG Z 78, 146) und des OLG Hamm (OLG Z 80, 261, MDR 82, 150) sei vorliegend keine Vorlage zum BGH geboten (was in den Gründen näher ausgeführt wird).

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 05.12.1991, BReg 2 Z 154/91( BayObLG, Beschluss v. 5. 12. 1991, Az.: BReg 2 Z 154/91= BayObLG Z 1991 Nr. 82 = WE 10/92, 291)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Der Begründung dieser Entscheidung kann m. E. in zwei Punkten nicht gefolgt werden:

- Zum einen muss sich eine in eine Gemeinschaftsordnung integrierte Hausordnung nicht als Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG darstellen und damit schwer abänderbar Bestandteil einer Gemeinschaftsordnung sein. Es ist vielfach anerkannt, dass manche Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung sozusagen als Pseudo- oder Scheinvereinbarungen nur (schriftlichen) Beschlusscharakter besitzen und somit auch ohne weiteres durch einfachen Mehrheitsbeschluss angepasst, aufgehoben, abgeändert oder ergänzt werden können. Auch bei einer Hausordnung handelt es sich um reine Ordnungsvorschriften, vom Inhalt her also überwiegend nicht um Vereinbarungen im Sinne des § 10 WEG. Nach wie vor halte ich die bereits anfängliche Aufstellung einer Hausordnung durch den teilenden Alleineigentümer in einer Gemeinschaftsordnung für sachdienlich, um zumindest anfängliche Streitigkeiten unter Eigentümern zu vermeiden. Auch Verwalter sind hier oftmals überfordert, erst im Nachhinein Mustervorschläge zu unterbreiten, die dem mehrheitlichen Willen gerecht und auch von überstimmten Eigentümern akzeptiert werden.

- Weiterhin wurde hinsichtlich der Regelung "Reinigung des Treppenhauses" dieses Thema ausschließlich vom Senat den Instandhaltungs- oder Instandsetzungsverpflichtungen der Eigentümer zugeordnet. Ob auf diese Weise alle Eigentümer zur sog. "tätigen Mithilfe" an Reinigungspflichten gemeinschaftlicher Räume und Flächen verpflichtet werden können, erscheint mir höchst umstritten. Richtig ist, dass das OLG Stuttgart in seiner Entscheidung vom 19. 5. 1987 (DWE 4/1987, 99) die Schneeräum- und Streupflicht Eigentümern überlassen hat, d. h. einen Mehrheitsbeschluss als ordnungsgemäße Verwaltung anerkannt hat, wenn einzelnen Eigentümern im Wechsel nach einem aufgestellten Plan die Erfüllung dieser Pflichten überantwortet wurde (vgl. hierzu und zu den obergerichtlichen Entscheidungen mit anderem Ergebnis auch ETW, Gruppe 5). Nicht angesprochen wurden in diesem Zusammenhang und auch in der neuerlichen, vorgenannten Entscheidung des BayObLG Verstöße einer solchen Mehrheitsbeschlussregelung gegen die meist eindeutig und speziell vereinbarte oder gesetzliche Kostenverteilung aller Kosten und Lasten! Eigenleistungen widersprechen einer Verteilung na...