BayObLG Beschluss vom 06.02.1986 - BReg 2 Z 12/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Gemeinschaftseigentum an Zugangsräumen zu gemeinschaftlichem Eigentum

Verfahrensgang

AG Passau

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 216/84)

Tenor

I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 16. Januar 1985 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 20 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Im vorliegenden Verfahren geht es u. a. um die Frage, ob Sondereigentum an Räumen begründet werden kann, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum verbleibenden Raum bilden.

1. Die Beteiligten zu 1 sind Miteigentümer dreier Grundstücke. Eines der Grundstücke ist mit einem Wohnhaus bebaut, an das Räume für eine tierärztliche Praxis angebaut werden sollen.

Zu notarieller Urkunde vom 7.12.1983 ließen die Beteiligten zu 1 an die Beteiligten zu 2 zu gleichen Teilen an den drei Grundstücken je einen Miteigentumsanteil von 120,267 Tausendstel auf. In Abschnitt 3 der Urkunde bewilligten die Beteiligten die Vereinigung der drei Grundstücke und die Eintragung der Teilung des vereinigten Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß einer Anlage.

In dieser Anlage ist das Gebäude in zwei Wohnungen und eine Teileigentumseinheit aufgeteilt. Die Wohnung Nr. 1 umfaßt im Untergeschoß und im Erdgeschoß gelegene Räume. Der Raum im Untergeschoß, in dem sich die Heizung befindet, soll gemeinschaftliches Eigentum werden; er ist von Räumlichkeiten der Wohnung Nr. 1 umgeben und nur durch diese zu erreichen. Die Einheit Nr. 3 umfaßt die im Dachgeschoß gelegenen Wohnräume, die Teileigentumseinheit Nr. 2 die im Unter- und Erdgeschoß gelegenen Praxisräume.

In der Nachtragsurkunde vom 14.2.1984 haben die Beteiligten folgende „Gebrauchsregelung” getroffen:

Gemäß § 15 WEG wird vereinbart, daß die jeweiligen Eigentümer der Miteigentumsanteile Nr. 2 und Nr. 3 berechtigt sind, den innerhalb der Wohnung Nr. 1 (Miteigentumsanteil Nr. 1) gelegenen Windfang im Erdgeschoß, die dort gelegene Diele, die Treppe zum Kellergeschoß sowie die im Kellergeschoß gelegene Diele und den dort gelegenen Flur mitzubenutzen, soweit dies erforderlich ist, um zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizraum und der dort befindlichen Heizungsanlage zu gelangen, wobei die jeweiligen Eigentümer dieses Recht selbst oder auch durch Dritte ausüben können, jedoch jeweils nur insoweit, als dies zum Betrieb und zur Unterhaltung einschließlich etwaiger Reparatur- und Erneuerungsarbeiten erforderlich ist.

Es wird bewilligt, auch dies als Inhalt des Sondereigentums … im Grundbuch einzutragen.

Das Landratsamt Passau hat Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt.

Den vom Verfahrensbevollmächtigten gemäß § 15 GBO gestellten Antrag auf Vollzug von Auflassung, Vereinigung und Aufteilung (sowie auf Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen und Änderungen bei den eingetragenen Belastungen) hat das Grundbuchamt mit Beschluß vom 8.11.1984 zurückgewiesen, da bei der Wohnung Nr. 1 das Erfordernis der Abgeschlossenheit nicht erfüllt sei. Die dagegen gerichtete Erinnerung/Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluß vom 16.1.1985 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben gegen den Beschluß weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Die nach den §§ 15, 78, 80 GBO zulässige Beschwerde der Beteiligten ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Grundbuchamt habe zu Recht geprüft, ob die einzelnen Sondereigentumseinheiten im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG abgeschlossen seien, und diese Frage auch zu Recht verneint. An die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts seien die Gerichte nicht gebunden. Der Teilungsplan ergebe, daß der Heizungsraum im Untergeschoß vollständig von dem mit Nr. 1 bezeichneten Sondereigentum umgeben sei. Die anderen Eigentümer könnten dorthin nur gelangen, wenn sie das Sondereigentum Nr. 1 beträten.

Aus § 13 Abs. 2 WEG ergebe sich, daß die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums jedem Wohnungseigentümer gebühre. Wenn die übrigen Miteigentümer nur dadurch zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum gelangen könnten, daß sie das Sondereigentum Nr. 1 betreten, so sei die räumliche Voraussetzung für die Abgeschlossenheit und den rechtlichen Bestand einer Sondereigentumseinheit nicht gegeben. Das Sondereigentum müsse zwangsläufig als Durchgang zum Gemeinschaftseigentum dienen und sei somit nicht abgeschlossen.

Es sei auch nicht möglich, zugunsten von Miteigentümern ein Sondernutzungsrecht an fremdem Sondereigentum zu bestellen und dem Mangel damit abzuhelfen. Die angestrebte Zugangsmöglichkeit zum Gemeinschaftseigentum könne, von der Frage der Abgeschlossenheit abgesehen, nur durch Bestellung einer Dienstbarkeit erreicht werden.

2. Diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand (§ 78 Satz 2 GBO, § 563 ZPO).

a) Ob die vorgesehene räumliche Ausgestaltung, wie das Landgericht meint, dem Erfordernis der Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 WEG nicht genügt, braucht nicht abschließend entschieden zu werden. ...