BayObLG Beschluss vom 06.09.2001 - 2Z BR 107/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Wohngeld

Leitsatz (amtlich)

1. Ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht berechtigt, Forderungen gegen die Wohnungseigentümer anzuerkennen.

2. Ein Anspruch auf Zahlung von Wohngeld gegen einen Wohnungseigentümer setzt einen Eigentümerbeschluß voraus.

3. Verstöße gegen die Vorschriften über die Einberufung zur Eigentümerversammlung führen nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse.

4. Gegen Wohngeldforderungen der Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen oder solchen aus Notgeschäftsführung aufgerechnet werden.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, §§ 24, 27 Abs. 2 Nr. 5; BGB § 398

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 20835/00)

AG München (Aktenzeichen 484 UR II 96/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 26. März 2001 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 340.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der minderjährige Antragsgegner war vom 14.12.1996 bis 10.12.1997 Eigentümer einer Wohnung und ist seit 19.9.1995 Eigentümer einer weiteren Wohnung sowie seit 14.12.1996 Eigentümer weiterer 12 Wohnungen und dreier Garagenstellplätze.

Für die Zeit vom 1.5.1995 bis 30.4.1996 und vom 1.1. bis 31.12.1997 liegen bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen vor. Die Jahresabrechnungen für 1998 und 1999 sind angefochten. Für diese Jahre liegen bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse über Wirtschaftspläne vor.

Der Antragsgegner hat keine Wohngeldzahlungen geleistet. Die Antragsteller verlangen eine Verpflichtung des Antragsgegners zur Zahlung des geschuldeten Wohngeldes. Der Antragsgegner hat einen Betrag von 154.959,18 DM anerkannt, bestreitet im übrigen eine Zahlungsverpflichtung und rechnet mit abgetretenen Honorar- und Aufwendungsersatzansprüchen seiner Eltern auf. Er hat beantragt festzustellen, daß die abgetretene Forderung in Höhe von 194.720 DM besteht und die Aufrechnung mit ihr zulässig ist. Ferner hat er beantragt, ihm Prozeßkostenhilfe zu bewilligen.

Das Amtsgericht hat durch Teilbeschluß vom 10.10.2000 den Antragsgegner zur Zahlung eines Teilbetrags von 178.955,16 DM nebst Zinsen verpflichtet, den Zahlungsantrag der Antragsteller in Höhe von 36.287,81 DM und den Feststellungsantrag des Antragsgegners sowie dessen Prozeßkostenhilfegesuch abgewiesen. Der Betrag von 178.955,16 DM setzt sich aus einer Wohngeldschuld aufgrund der Jahresabrechnung 1997 in Höhe von 61.605,01 DM sowie Wohngeldschulden aufgrund des Wirtschaftsplans 1998 in Höhe von 42.880,12 DM, aufgrund des Wirtschaftsplans 1999 in Höhe von 43.390,03 DM sowie des Wirtschaftsplans 2000 bis einschließlich Juli 2000 in Höhe von 31.080 DM zusammen.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners durch Beschluß vom 26.3.2001 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Feststellungsantrag als unzulässig verworfen wird. Auch für das Beschwerde verfahren wurde Prozeßkostenhilfe versagt. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß vom 24.11.1998 über die Jahresabrechnung 1997 sei bestandskräftig. Er sei nicht nichtig. Eine Nichtigkeit ergebe sich insbesondere nicht daraus, daß der Antragsgegner zu der Versammlung nicht eingeladen worden sei, daß die Verwalterin aufgrund ihr von Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten für die Genehmigung der Jahresabrechnung gestimmt habe, daß bei der Bezeichnung der Verwalterin der Zusatz „GmbH” fehle, daß die Bewirtschaftungskosten überhöht seien, daß das Sondereigentum betreffende Ausgaben enthalten seien, nicht jedoch Einnahmen aus Vermietung und daß der Abrechnungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung nicht bei allen Positionen zutreffend angewendet worden sei.

Aus denselben Gründen seien auch die bestandskräftigen Wirtschaftspläne, soweit auf sie die Zahlungsverpflichtung gestützt sei, nicht nichtig.

Die Forderung der Wohnungseigentümer sei nicht durch Aufrechnung mit Honorar- und Aufwendungsersatzansprüchen, die dem Antragsgegner abgetreten worden seien, erloschen. Ein behauptetes Anerkenntnis dieser Forderungen durch den damaligen Verwalter und Verwaltungsbeirat binde die Wohnungseigentümer nicht; eine hierzu erforderliche Ermächtigung seitens der Wohnungseigentümer liege nicht vor. Im übrigen stehe einer Aufrechnung das Aufrechnungsverbot der Gemeinschaftsordnung entgegen, die insoweit nicht an den Vorschriften des AGB-Gesetzes zu messen sei. Bei den zur Aufrechnung gestellten Forderungen handle es sich schließlich nicht um anerkannte oder rechtskräftig festgestellt...