BayObLG Beschluss vom 06.10.1997 - RE-Miet 2/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe

Normenkette

BGB § 549; ZPO § 541

Verfahrensgang

LG München II (Beschluss vom 10.12.1996; Aktenzeichen 12 S 4713/96)

AG Ebersberg (Aktenzeichen 4 C 1403/95)

Tenor

• Der Mieter kann berechtigt sein, seine Eltern auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Hierbei kommt es, wenn eine konkrete mietvertragliche Vereinbarung fehlt, auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Art und den Zuschnitt der Wohnung sowie darauf, ob die Zahl der Personen überschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrages rechnen mußte.
• Im übrigen ergeht ein Rechtsentscheid nicht.

Tatbestand

I.

Die Beklagten zu 1 und 2 sind Eheleute. Sie haben mit Vertrag vom 31.7.1984, ergänzt durch Vertrag vom 11.9.1985 von der damaligen Eigentümerin ein Einfamilienhaus angemietet. Die Miete beträgt derzeit 1.550 DM.

Die Mieter bezogen das Haus, das damals eine Wohnfläche von 108 qm auswies, mit ihren drei Kindern. Im Verlauf des Mietverhältnisses bauten sie mit Zustimmung der Vermieterin das Dachgeschoß aus. Es entstand eine zusätzliche Wohnfläche von 33 qm. Das Dachgeschoß wurde anschließend von der ältesten Tochter bewohnt. Nach deren Auszug im Jahr 1993 überließen es die Mieter den Eltern der Mieterin, den Beklagten zu 3 und 4, die Mieter den Eltern der Mieterin, den Beklagten zu 3 und 4, zur ständigen Nutzung, ohne die Vermieterin zu benachrichtigen oder deren Erlaubnis einzuholen. Nach dem Vortrag der Mieter geschah dies im Rahmen der Unterhaltspflicht der Mieterin gegenüber ihren Eltern, da sich diese angesichts der geringen Rente des Vaters die Anmietung einer eigenen Wohnung nicht leisten könnten. Der Vater leide an Diabetes und verringerter Sehkraft und bedürfe der Betreuung.

Nach dem Vortrag der Kläger erfuhr die Eigentümerin erst im Juli 1995 von dieser Veränderung. Sie mahnte den ihrer Meinung nach vertragswidrigen Gebrauch ab und forderte den Auszug der Eltern. Die Mieter lehnten dies ab. Daraufhin kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22.9.1995 fristlos und forderte erfolglos die Räumung des Anwesens bis 15.11.1995.

Die Eigentümerin hat Räumungsklage gegen die Mieter erhoben und diese später auf die Eltern der Mieterin erweitert. Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Nach seiner Meinung handelt es sich bei den Eltern der Mieterin um Angehörige, denen die Mieter im Rahmen der Gewährung von Unterhalt den Mitgebrauch der Wohnung auch ohne Zustimmung der Vermieterin überlassen könnten. Während des gerichtlichen Verfahrens hat die ursprüngliche Eigentümerin das Anwesen auf die nunmehrigen Kläger übertragen. Diese haben gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt und verfolgen den Räumungsanspruch weiter. Sie halten die Kündigung für berechtigt. Die Eltern eines Mieters zählten nicht zu den Angehörigen, denen der Mieter den Mitgebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen könne. Auch hätten die Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme der Eltern in die Wohnung. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen einzuholen:

• Stellt es einen unselbständigen Mitgebrauch an der Mietsache dar, wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters seine Eltern auf Dauer in ein gemietetes Einfamilienhaus aufnimmt, weil er den Eltern gegenüber unterhaltsverpflichtet ist ?
• Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme seiner Eltern als Dritte gemäß § 549 Abs. 2 BGB, wenn er den unterhaltsbedürftigen Eltern gegenüber unterhaltsverpflichtet ist und deshalb mit diesen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will ?

Nach Auffassung des Landgerichts handelt es sich bei den Eltern eines Mieters nicht um Personen, bei denen eine Aufnahme in die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters als gerechtfertigt und daher vertragsgemäß angesehen werden könne, auch wenn wie hier keine Überbelegung gegeben sei. Mit der Aufnahme von Eltern habe der Vermieter nicht ohne weiteres zu rechnen. Andernfalls könne auch dem anderen Mitmieter die Erlaubnis zur Aufnahme von dessen Eltern nicht verweigert werden, so daß der Vermieter letztlich gezwungen sei, die Aufnahme von vier weiteren Personen in die Wohnung zu dulden. Die Fragen seien entscheidungserheblich, da von ihrer Beantwortung die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung abhänge.

Entscheidungsgründe

II.

• • Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321). Wie dem Vorlagebeschluß zu entnehmen ist, geht es dem Landgericht um zwei Fragen:
  • Zum einen darum, ob die Aufnahme der Eltern der Mieterin in das angemietete Einfamilienhaus zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört mit der Folge, daß die Mieter hierfür von vornherein einer Erlaubnis der Vermieterin nicht bedurften, weil die Eltern nicht “Dritte” im Sinn von § 549 Abs. 1 BGB sind;

  • zum anderen darum, ob die Mieter, fal...