Entscheidungsstichwort (Thema)
Kostensache betreffend Eintragungen im Grundbuch
Leitsatz (amtlich)
Beruft sich der Kostenschuldner bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Mietwohngrundstücken auf das Ertragswertverfahren und legt er eine Ertragswertberechnung vor, so muß ihm Gelegenheit gegeben werden, etwa nach Ansicht des Gerichts noch erforderliche Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
Normenkette
FGG § 12; KostO § 19
Verfahrensgang
LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 2209/98) |
AG Kempten |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde wird der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 6. Juli 1999 aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht Kempten (Allgäu) zurückverwiesen.
Gründe
I.
Mit notariellem Gesellschaftsvertrag vom 18.12.1996 (UR.Nr. 2836/1996 E) übertrug eine Gesellschafterin auf die zu gründende Gesellschaft (Beteiligte) Grundstücke zu Alleineigentum. Dabei handelt es sich ganz überwiegend um Grundstücke, die mit Mietwohnungen bebaut sind. Die Wohnungen unterliegen teilweise der Sozialbindung. Nach dem grundbuchrechtlichen Vollzug der Urkunde setzte das Amtsgericht – Grundbuchamt – mit Beschluß vom 8.9.1998 den Geschäftswert für die Eigentumsüberschreibung auf 16 700 000 DM fest. Die Geschäftswertbeschwerde der Beteiligten hat das Landgericht am 6.7.1999 zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beteiligte mit ihrer vom Landgericht zugelassenen weiteren Beschwerde, mit der sie eine Bewertung nach der Ertragswertmethode erstrebt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 KostO) ist sachlich begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt, bei der Bewertung von Grundbesitz solle gemäß § 19 KostO der Verkehrswert zugrunde gelegt werden. Gesetzlich nicht geregelt sei, nach welchen Bewertungsmethoden der Verkehrswert festzustellen sei. Bei den Bewertungen nach § 19 Abs. 2 KostO müsse berücksichtigt werden, daß sie bei den Gerichten in überaus großer Zahl anfallen und zunächst dem Kostenbeamten im Rahmen des Kostenansatzes obliegen. Die Ermittlung des Grundstückswertes dürfe deshalb nicht unnötig kompliziert werden. Eine Feststellung des Grundstückswerts mit letzter Präzision verlange das Gesetz nicht. Da die Wertermittlung nicht unverhältnismäßig erschwert werden dürfe, könne nicht erwartet werden, daß die Gerichte von sich aus auf das Ertragswertverfahren, das auch nach der Kostenordnung nicht von vornherein ausgeschlossen sei, zurückgriffen. Unter Anwendung dieser Grundsätze sei der vom Amtsgericht ermittelte Verkehrswert in Höhe von 16 700 000 DM nicht zu beanstanden. Eine fundierte Ertragswertberechnung habe die Kostenschuldnerin nicht vorgelegt. Insbesondere sei lediglich die Nettomiete abzüglich eines pauschalen Betrages für Bewirtschaftungskosten in Höhe von 30 % errechnet worden. Das Amtsgericht habe den Gebäudewert unter Heranziehung der Brandversicherungswerte ermittelt. In der Indexzahl sei bereits eine altersbedingte, technische Wertminderung berücksichtigt. Diese Berechnungsmethode sei in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt. Soweit die Beteiligte andere Berechnungsmethoden zur Ermittlung des Verkehrswerts erwähne, sei darauf hinzuweisen, daß diese nicht der ständigen Rechtsprechung und herrschenden Meinung entsprächen.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 3 KostO, § 550 ZPO) nicht stand.
a) Soweit die Beteiligte allerdings meint, die Ermittlung der Gebühren ausschließlich nach einem am Wert des Grundstücks orientierten Geschäftswert verstoße gegen höherrangiges Recht, statt dessen müßten die durch die Eintragung im Grundbuch tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt werden oder zumindest eine Begrenzung der Wertgebühren bilden, folgt der Senat dem nicht. Er hat sich in seiner Entscheidung vom 6.12.2000 (BayObLGZ 2000 Nr. 75) mit der Frage befaßt und entschieden, daß diese Art der Gebührenermittlung weder gegen Rechtsvorschriften der Europäischen Gemeinschaft noch gegen das deutsche Verfassungsrecht verstößt. An dieser Auffassung hält der Senat ausdrücklich fest.
b) Soweit die Beteiligte sich dagegen wendet, daß es das Landgericht abgelehnt hat, den Geschäftswert nach den Grundsätzen der Ertragswertmethode festzusetzen, führt die Entscheidung zur Aufhebung und Zurückverweisung.
aa) Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert. Er entspricht, wie sich aus § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO ergibt, dem Verkehrswert. Diese Grundsätze gelten auch für Grundstücke, soweit hinreichende Anhaltspunkte für die Bestimmung des Verkehrswerts vorhanden sind und dieser über dem Einheitswert liegt (§ 19 Abs. 2 Satz 1 KostO). Danach soll der Verkehrswert zugrunde gelegt werden, soweit das ohne unwirtschaftlichen Aufwand und unvertretbare Verzögerungen möglich ist. Jedenfalls soll das aus vorhandenen Anhaltspunkten gewonnene Ergebnis der Bewertung dem Verkehrswert möglichst nahe kommen (BayObLGZ 1979, 69/74).
bb) Das Gesetz regelt nicht näher, nach welcher Bewertungsmethode der geme...