BayObLG Beschluss vom 28.06.2000 - 3Z BR 148/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kostensache. Eintragungen im Grundbuch

Leitsatz (amtlich)

Der Gebäudewert von Mietwohngrundstücken kann im Ertragswertverfahren ermittelt werden, wenn sich der Kostenschuldner darauf beruft, eine Ertragswertberechnung vorlegt und etwa erforderliche Unterlagen zur Verfügung stellt (Fortführung zu BayObLGZ 1979, 69 ff. und Abgrenzung zu BayObLGZ 1993, 173 ff.).

Normenkette

KostO § 19

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 28.02.2000; Aktenzeichen 13 T 7414/99)

AG Nürnberg

Tenor

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Februar 2000 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 11.1.1999 übertrug die Mutter des Beteiligten zu 1 an diesen einen Miteigentumsanteil zu 35/100 an einem zu Wohnzwecken vermieteten Grundstück. Der Beteiligte zu 1 räumte seiner Mutter am Vertragsgrundstück den Nießbrauch ein. Zur Sicherung eines Rückübertragungsanspruchs bewilligte er weiter die Eintragung einer Vormerkung. Nach dem grundbuchrechtlichen Vollzug der Urkunde setzte das Amtsgericht – Grundbuchamt – mit Beschluß vom 27.7.1999 den Geschäftswert für die Eigentumsübertragung auf 560 000 DM, für den Nießbrauch auf 112 000 DM und für die Rückauflassungsvormerkung auf 280 000 DM fest. Am 28.2.2000 wies das Landgericht die Geschäftswertbeschwerde des weiteren Beteiligten zurück. Dagegen wendet sich der weitere Beteiligte mit seiner vom Landgericht zugelassenen weiteren Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 KostO) ist sachlich nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, für die Berechnung der einzelnen Geschäftswerte sei von einem Verkehrswert für den Miteigentumsanteil von 560 000 DM auszugehen. Nach § 19 Abs. 1 KostO sei der Wert einer Sache der gemeine Wert, der sich durch den Preis bestimme, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen sei. Der gemeine Wert im Sinne des § 19 Abs. 1 KostO sei durch die Bestimmung des § 19 Abs. 2 näher erläutert. Danach sei der letzte Einheitswert nur dann maßgebend, wenn sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergebe. Die vom Bezirksrevisor verwendete Berechnung nach Bodenrichtwerten oder der Brandversicherungsstammsumme biete nach der Rechtsprechung des BayObLG in der Regel einen ausreichenden Anhaltspunkt für einen über dem Einheitswert liegenden Verkehrswert. Ein von einem Beteiligten vorgelegtes Sachverständigengutachten, das zu einem niedrigeren Verkehrswert komme, sei zu berücksichtigen, wenn es sich um kein Gefälligkeitsgutachten handle, das Gutachten keine offensichtlichen Fehler aufweise und zeitnah zum maßgeblichen Zeitpunkt erstellt sei. Diese Voraussetzungen lägen hier vor. Das Gutachten gehe in zulässiger Weise von einem Ertragswertverfahren aus. Dieses gelte jedenfalls für Grundstücke, die – wie hier – nicht zur Eigennutzung, sondern zum Zwecke der Vermietung als Kapitalanlage gekauft würden. Soweit das Gutachten Betriebskosten nicht berücksichtige, führe dies eher zu einem zu hohen als zu einem zu niedrigen Verkehrswert. Auch sonst habe der weitere Beteiligte keine offensichtlichen Fehler aufgezeigt. Für eine Korrektur des Ertragswerts nach oben fehlten zuverlässige Anhaltspunkte.

2. Diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung (§ 14 Abs. 3 Satz 3 Kost O, § 550 ZPO) stand.

a) Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert. Er entspricht, wie sich aus § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO ergibt, dem Verkehrswert. Diese Grundsätze gelten auch für Grundstücke, soweit hinreichende Anhaltspunkte für die Bestimmung des Verkehrswerts vorhanden sind und dieser über dem Einheitswert liegt (§ 19 Abs. 2 Satz 1 KostO). Danach soll der Verkehrswert zugrunde gelegt werden, soweit das ohne unwirtschaftlichen Aufwand und unvertretbare Verzögerungen möglich ist. Jedenfalls soll das aus vorhandenen Anhaltspunkten gewonnene Ergebnis der Bewertung dem Verkehrswert möglichst nahe kommen (BayObLGZ 1979, 69/74).

b) Das Gesetz regelt nicht näher, nach welcher Bewertungsmethode der gemeine Wert (Verkehrswert) festzustellen ist. § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO erläutert lediglich, daß er durch den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung zu erzielenden Preis bestimmt wird. Die Frage, auf welche Unterlagen bei der Wertermittlung zurückzugreifen ist, regelt § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO in der Weise, daß einige Anhaltspunkte für die Feststellung des Wertes von Grundbesitz aufgezählt, aber auch andere zugelassen werden („oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten”). Das Gericht: hat seine Überzeugung vom zutreffenden Geschäftswert aus allen Anhaltspunkten zu bilden, die ihm ohne Beweisaufnahme zugänglich sind. In vielen Fällen stellen die Verwendung der Bodenrichtwerte und der Brandversicherungswert von Gebäuden eine brauchbare und mit dem Gesetz zu vereinbarende...